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[Tribune] Crédit immobilier : est-il possible d'emprunter si l'on est malade ou en rémission ?

Lorsque l'on veut emprunter pour acheter un bien, les établissements bancaires exigent généralement que l'on souscrive une assurance emprunteur pour garantir son prêt (décès, invalidité ou incapacité). Si on est malade ou que on l'a été il y a quelques années, décrocher un prêt peut rapidement devenir un parcours du combattant qui aboutit à un refus de prêt et/ou à des surprimes très élevées. Il faut donc l'anticiper au moment de constituer son dossier.

Qu'est-ce que la convention Aeras ?

Concrètement, si l'emprunteur coche certaines cases du questionnaire de santé remis par sa banque, son dossier est transmis à un service médical spécialisé, ce qui peut entraîner une surprime ou certaines exclusions. Depuis 2007, la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant, ou ayant eu, un problème grave de santé. Concrètement, les dossiers de ceux qui se heurtent à un refus d’assurance (dans des conditions standards ou individualisées) sont transmis à des experts médicaux (assureurs et réassureurs). Ces derniers peuvent leur proposer une couverture moyennant une prime majorée et/ou certaines exclusions. Ce dispositif concerne les prêts immobiliers pour la résidence principale dont le montant est inférieur à 320 000€ (hors prêt relais) et dont le remboursement a lieu avant l'âge de 70 ans.

Que permet le droit à l'oubli ?

La convention Aeras intègre également depuis 2017 un droit à l'oubli. Lorsqu'un emprunteur fait une demande d’assurance de prêt, il n'a plus à déclarer un ancien cancer si son protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 10 ans et qu’aucune rechute n’a été constatée. Ce délai est réduit à 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant ses 21 ans. Une récente proposition de loi vise à appliquer le droit à l’oubli à 5 ans pour toutes les personnes guéries d’un cancer.

En pratique, le législateur a adopté une grille de référence qui détermine, pathologie par pathologie, le délai au terme duquel les anciens malades peuvent souscrire une assurance aux mêmes conditions que les personnes qui n’ont pas été malades, sans payer de surprime ou subir une exclusion de garantie. S'il s'agit d'une maladie chronique, une grille détermine le délai au terme duquel les malades peuvent souscrire une assurance avec des surprimes plafonnées. Cette dernière est révisée régulièrement et évolue en fonction des avancées médicales.

Comment s'y prendre en cas de refus ou de surprime ?

Si ces dispositifs améliorent les conditions d’accès à l’assurance pour les personnes malades, ils demeurent toutefois très complexes et n'empêchent malheureusement pas les refus de prêt immobilier. Les assureurs peuvent aussi imposer des surprimes élevées ou encore une exclusion pour la maladie dont on souffre. Le risque d'invalidité n'est de surcroît pas toujours couvert. Il est donc recommandé de lire attentivement les garanties couvertes et les exclusions notifiées dans le contrat. Certaines maladies étant plus ou moins bien couvertes selon les compagnies, faire jouer la concurrence entre les assureurs reste aussi indispensable. Opter pour une assurance individuelle (autre que celle proposée par la banque qui fait le prêt) reste souvent le plus efficace. Certaines structures ont aussi développé avec des associations de malades (diabète, maladies inflammatoires chroniques, cancer du sein...) des contrats dédiés pour leurs adhérents permettant aux malades d’obtenir des garanties plus étendues avec des primes plafonnées, y compris sur les risques liés à leurs propres pathologies. Pour trouver le contrat adapté, l'aide d'un courtier est très utile.

Deux cas concrets traités chez Artémis courtage :

Cas n°1 : Un couple de trentenaires a pu obtenir un prêt immobilier à hauteur de 463 000 € au taux de 1,15% sur 25 ans. Monsieur a eu un cancer avant ses 18 ans mais il a bénéficié du droit à l’oubli. Son taux d'assurance moyen annuel s'élève à 0,126% du capital initial (0,119% pour Madame).

Cas n°2 : Pour acheter sa résidence principale, un couple de cinquantenaires a pu emprunter 280 000€ au taux de 1,20% sur 25 ans. Madame est couverte par l’assurance groupe de la banque qui réalise le prêt et Monsieur, dont l'invalidité à hauteur de 20% reconnue, a été refusé par trois compagnies d’assurance après un parcours médical complet à chaque fois. Il a pu être assuré pour décès et PITA, grâce à un contrat individuel en délégation avec des exclusions. Son taux d'assurance moyen annuel s’élève à 1,43% du capital initial (0,84% pour Madame). La banque prêteuse n’aurait pas donné son accord sans la couverture de Madame.

 

 

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