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[les entretiens d'Esteval] Géraldine Tyl Chaigne, Agarim

Agarim est née de la conviction, partagée par Géraldine Tyl Chaigne et Nayma Khellaf, que les épargnants sont très intéressés par l’acquisition d’appartements en nue-propriété situés en cœur de ville pour une période entre 15 ans et 20 ans marché des opérations immobilières en démembrement dispose d’un fort potentiel. Les associées le, présentes depuis de nombreuses années sur ce créneau, ont choisi de voler de leur propres ailes - Agarim signifie s’élever en japonais – et de construire des solutions patrimoniales performantes tout en accompagnant leurs clients dans la durée.

Vous avez créé Agarim avec Nayma Khellaf l’an dernier. Quel est votre objectif ?

Agarim a pour ambition d’apporter aux épargnants, via le démembrement, une proposition sécurisante et performante en matière d’immobilier d’investissement. En achetant en nue-propriété, les investisseurs, qui s’engagent pour une quinzaine d’années, bénéficient d’une décote nue d’acquisition significative

 De quel ordre est cette décote ?

A titre d’exemple, pour notre dernier projet en date – Passy Eiffel – dans le 16ème arrondissement de Paris, l’achat en nue-propriété se fait aux alentours de 8 500 euros le m² contre environ 14 000 euros le m2 en pleine propriété. Cette décote correspond à la somme des loyers libres et nets qu’auraient reçus pendant 15 ans un investisseur s’il avait acheté le bien pour le mettre en location. En quelque sorte, c’est comme s’ils les touchaient 15 ans de loyers sous forme de réduction du prix d’acquisition. Par ailleurs, cet investissement est hors IFI pour le nu-propriétaire.

 

Comment est géré le bien immobilier pendant ces 15 premières années ?

Pendant cette période, c’est l’un de nos partenaires, un bailleur institutionnel, qui prend en charge la gestion du bien immobilier. Il le met en location, gère la vacance, les éventuels travaux d’entretien et de remise en état après chaque départ de locataire. A l’issue des 15 années, le propriétaire dispose d’un logement libre s’il le souhaite et en bon état d’habitabilité car les bailleurs, qu’il s’agisse d’Action logement, de CDC Habitat ou des offices publics départementaux, ont, le cas échéant, l’obligation de reloger le locataire et de faire les travaux de rénovation nécessaires.

Il s’agit donc d’une approche « gagnant-gagnant » ?

C’est effectivement un bon moyen de résumer l’approche. L’acquéreur peut accéder à un bien immobilier patrimonial à moindre coûts, les bailleurs institutionnels disposent d’un parc de logements disponibles à proposer à des locataires - salariés ou fonctionnaires - qui bénéficient de logements à proximité de leur lieu de travail. Le démembrement répond donc simultanément à plusieurs problématiques sociétales dans un contexte de prix élevé du foncier.

Quelles sont les zones que vous envisagez de couvrir ?

Nos premiers projets sont situés à Paris intra-muros mais nous comptons déployer une offre en Ile-de-France – dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne, ainsi que dans certaines métropoles françaises où le marché est tendu et où le solde migratoire est structurellement positif. C’est le cas, par exemple, de l’Arc atlantique.

De quels types de biens s’agit-il ?

Nous nous concentrons pour le moment essentiellement sur des immeubles dits « existants » situés dans les cœurs de grandes villes. En effet, au-delà du côté naturellement aspirationnel d’immeubles existants rassurants par leur architecture élégante et les volumes généreux des appartements (hauteurs sous plafond, superficie généreuse des pièces…), l’attractivité des biens existants s’évalue aussi au prisme de la recherche de sérénité recherchée par nombre d’investisseurs peu enclins à se mettre en risque.

 

Et plus précisément, quels sont les critères à privilégier dans le choix d’un bien à acquérir en démembrement ?

Comme pour tout bien immobilier, il faut tenir compte à la fois de l’emplacement et du prix. Ensuite, le choix du bailleur usufruitier est crucial dans de telles opérations. Il faut s’assurer que celui-ci a les moyens de faire face à ses engagements d’entretien et de remise en état éventuelle des logements, mais aussi à ses obligations de relogement des locataires.

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