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[les entretiens d'Esteval] Christophe Lachau, Nue-Pro Select

Entretien avec Christophe Lachau, co-fondateur de Nue-Pro Select

Quand et pourquoi avez-vous créé Nue-Pro Select ?

J’ai co-fondé Nue-Pro Select avec Adrien Poillot en août 2012. Nous avons combiné nos idées, nos expériences et expertises respectives pour proposer des investissements immobiliers en démembrement de propriété. Nous avons été portés par la conviction de l’intérêt, pour les investisseurs, d’acquérir des biens en nue-propriété et de bénéficier ainsi d’une importante décote sur le prix d’acquisition d’un bien en zone tendue.

Sur quelles zones géographiques proposez-vous ces biens immobiliers ?
Nous travaillons principalement dans Paris intra muros et dans la région Parisienne, mais aussi à Lyon, à Lille, en région PACA, à Nantes, ainsi qu’autour du Lac Léman. En d’autres termes, nous privilégions les zones géographiques où le marché locatif est tendu.

Quels sont les critères sur lesquels vous vous appuyez pour assurer la pertinence de l’investissement ?
Nous nous assurons de la proximité de grandes entreprises qui peuvent ainsi obtenir des logements de bonne qualité à un coût maîtrisé pour leurs salariés (dans le cadre d’Action logement, anciennement 1% logement). Ces derniers bénéficient d’un lieu de résidence à la fois proche des transports en commun, de leur lieu de travail et d’établissements scolaires pour leurs enfants.  En apportant une solution concrète et abordable dans les zones à fortes tensions locatives, nous rétablissons un nécessaire équilibre entre l’offre et la demande. En ce sens, notre approche s’affirme comme humainement responsable. En moyenne, nous proposons plus de 190 lots par an.

Comment les commercialisez-vous ?
Selon les cas, nous les commercialisons en blocs ou à la découpe via nos réseaux partenaires : CGPI, banques ou encore réseaux de conseillers financiers.

Quel est l’horizon d’investissement que vous proposez ?
Pour que l’opération soit pertinente, il faut respecter la clé de partage préconisée par les notaires et l’administration fiscale et compter un minimum de 15 ans pour les biens situés en province et 17 ans pour la région parisienne. Ainsi, la décote obtenue sur la période peut atteindre jusqu’à 44 % du prix en pleine propriété du logement.

Et quel est le rendement moyen observé sur les opérations ?
En supposant que le marché immobilier reste stable sur l’ensemble de la période, le taux de rendement net s’établit à 3,47 % par an (hors revalorisation du bien au bout du terme).

Qui sont les investisseurs en nue-propriété ?
En dehors des investisseurs institutionnels, on compte de nombreux particuliers dont le patrimoine est déjà constitué. Il y a aussi beaucoup d’expatriés qui disposent d’importants revenus et qui investissent dans la perspective d’un retour en France. D’autres investissent pour leurs enfants, pour la retraite ou encore afin de disposer, à terme, d’un pied-à-terre. On peut également noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement pour les personnes physiques. On trouve donc aussi, parmi les acquéreurs, de jeunes actifs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans aucune contrainte d’entretien ou de travaux. Point fort pour les investisseurs, pendant toute la période de démembrement, les biens n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI et ne sont soumis à aucune fiscalité, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, de la CSG-CRDS ou de la taxe foncière.

Tous ces investisseurs s’engagent pour 15 à 17 ans ?
C’est le cas pour la plupart, en effet. Il faut d’ailleurs parfois y ajouter une période initiale de travaux qui peut durer jusqu’à 24 mois. Cela dit, certains investisseurs veulent ou doivent se désengager pour diverses raisons comme une perte d’emploi, un divorce ou encore une délocalisation. Dans ce cas, ils bénéficient d’un marché secondaire particulièrement actif, la demande étant d’autant plus importante que la période restant à courir est courte.

Quels sont vos projets à moyen terme ?

En plus des programmes que nous lançons régulièrement, nous souhaitons proposer prochainement un OPPCI (organisme de placement professionnel collectif immobilier) sur le thème du démembrement.

 

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