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Immobilier d’entreprise en Ile-de-France : valse à trois temps pour le marché de l’investissement

BB - Analyse du marché immobilier
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Selon Knight Frank, 2017 restera comme l’une des meilleures années du marché locatif des bureaux d’Île-de-France en raison, notamment, d’un nombre élevé de grandes transactions. L’amélioration de la conjoncture économique française et la forte reprise de la fréquentation touristique ont favorisé l’activité sur le marché parisien des commerces. Après un démarrage assez lent, puis une accélération au 3e trimestre, le marché de l’investissement a fini l’année en fanfare.


Le marché locatif des bureaux : au plus haut depuis 2007

Avec 2,57 millions de m² pris à bail en Île-de-France, le volume de la demande placée est en hausse de 5% sur 1 an et de 15% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Il s’agit aussi du meilleur résultat enregistré depuis 2007. Le 4e trimestre a été particulièrement dynamique, avec près de 760 000 m² placés dont 55% sur des surfaces supérieures à 5 000 m². Sur l’ensemble de 2017, 96 grandes transactions ont été recensées pour un volume d’1,2 million de m² représentant 47% de la demande placée totale. (...)

La belle performance du marché des bureaux en 2017 pourrait-elle être rééditée ? C’est ce que l’accélération de l’activité économique, la vigueur de la demande des utilisateurs et de grandes transactions en cours de finalisation semblent indiquer. Toutefois, avec des taux de vacance au plus bas et un nombre restreint d’actifs neufs-restructurés disponibles, la pénurie de grandes surfaces de qualité pourrait ponctuellement peser sur l’activité de certains pôles tertiaires.


Fin d’année en fanfare pour le marché de l’investissement

A la fin des 9 premiers mois de 2017, l’activité du marché de l’investissement en Île-de-France reculait encore de plus de 20% par rapport à la même période en 2016. Et puis, entre octobre et décembre, ce sont un peu plus de 8,8 Mds€ qui ont été investis, soit près de la moitié des montants engagés en région parisienne sur l’ensemble de 2017 à 18,9 Mds€. Le recul sur un an a ainsi été limité à 8%.

Ce rattrapage spectaculaire témoigne de la vigueur du marché francilien. Pour la 4e année consécutive, celui-ci s’est maintenu au-dessus de la barre des 15 Mds€. Cette fin d’année en fanfare reflète aussi le poids décisif de quelques très grandes transactions, dont la cession de Cœur Défense pour 1,8 Mds€. Ces opérations en appelleront d’autres, dès le 1e trimestre 2018 et seront principalement concentrées sur le marché des bureaux. Les commerces pourraient quant à eux, comme en 2017, rééditer une performance dans la moyenne, soutenue par l’attrait pour les meilleurs axes parisiens mais limitée par le nombre restreint d’actifs prime mis sur le marché et la prudence accrue des investisseurs à l’égard des localisations secondaires. (...)

L’autre grand enseignement de 2017 tient à la nature des investisseurs. Ainsi, la part des Français a nettement augmenté au 2e semestre pour atteindre, au terme de 2017, 72% des volumes investis en Île-de-France et 67% de ceux engagés dans l’Hexagone. Constante depuis plusieurs années, leur domination a été confortée par la réalisation de très grandes transactions. Les Français ont ainsi été à l’origine de 45 des 64 transactions supérieures à 100 M€ de 2017 en France, comme Cœur Défense et Hekla à La Défense, ou Intown à Paris. (...)


Le nouveau souffle des commerces parisiens

Après une fréquentation en berne en 2016, les touristes ont réinvesti la capitale en 2017. Une manne pour le commerce parisien quand on sait que de nombreuses enseignes installées sur les grandes artères commerçantes déclarent réaliser plus de 50% de leur CA avec la clientèle étrangère. L’extension de l’ouverture dominicale des commerces parisiens accentue cette dynamique. Tous les grands magasins sont désormais signataires d’accords qui leur permettent de la mettre en pratique. Il en va de même pour certaines branches comme l’habillement.

L’environnement semble donc plus porteur, d’autant que les ménages ont connu en 2017 un surcroît d’optimisme. Dans ce contexte, plusieurs tendances ont dominé l’activité sur le marché immobilier des commerces. Les associations entre enseignes sont l’une d’entre elles : à l’image du nouveau magasin L’Occitane/Pierre Hermé Paris du 86 avenue des Champs-Elysées, elles permettent de marier les clientèles, d’élargir les univers de marque et de partager les coûts.(...)

Sur le marché du luxe parisien, les mouvements ne manquent pas non plus, même si le nombre d’ouvertures recensées en 2017 a baissé de 48% par rapport à l’année précédente. Plusieurs projets d’envergure sont pourtant à l’œuvre qui, ces prochains mois, continueront de placer la rue Saint-Honoré sous les feux des projecteurs. C’est là que s’est joué l’événement principal de 2017, avec l’inauguration à l’angle de la place Vendôme, sur 4 niveaux, du nouveau temple Louis Vuitton. (...). Le luxe parisien ne manque donc pas de souffle, ni de projets d’enseignes poussant leurs pions sur les quelques artères d’un marché de facto limité dans l’espace et au travers d’un nombre restreint d’acteurs. La demande reste donc bien orientée même si, aux côtés des créations, celle-ci s’exprime aussi pour une bonne part au travers de pop-up, d’opérations de transfert, d’extension ou de rénovation de magasins existants

Ce travail sur l’existant est une autre tendance dominante du paysage français des commerces, tous types d’actifs et niveaux de gamme confondus, qu’il s’agisse des géants de la mode rénovant et poussant les murs de leurs flagships (Zara boulevard des Capucines à Paris, H&M dans le centre commercial O’Parinor à Aulnay-sous-Bois, etc.), ou de la multiplication des opérations d’extension de centres commerciaux régionaux. De fait, la métamorphose de Beaugrenelle puis celle des Halles ont fait école (...).

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