« Engagé dans le remboursement de sa résidence principale, le particulier gèle souvent tout autre investissement de peur de pénaliser son quotidien. Pourtant, des solutions existent pour acheter plus grand ou acquérir un autre actif immobilier. » Par Stéphane Van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement*
S’endetter, oui, mais comment ?
C’est enfoncer une porte ouverte que de dire que le contexte de taux bancaires historiquement bas offre de nombreuses opportunités de leviers d’investissement. Il en découle donc l’idée qu’emprunter en ce moment est une option patrimoniale à étudier de près si la situation de l’emprunteur s’y prête.
Mais selon son âge, sa situation familiale ou ses engagements en matière de financements bancaires, l’investisseur n’est pas toujours en mesure d’assumer au quotidien un effort d’épargne supplémentaire, bien que souvent sa capacité d’endettement n’ait pas atteint son plafond. C’est dans ce cas précis qu’une branche trop souvent mal connue de la gestion de patrimoine intervient : l’ingénierie bancaire. Et l’une des armes à disposition de l’emprunteur en la matière est la technique du prêt à paliers.
Les établissements bancaires proposent souvent plusieurs approches lorsqu’un investisseur immobilier souhaite faire appel à un financement. Le plus souvent, il lui est proposé un prêt amortissable, avec apport ou pas, selon l’ampleur du projet et la capacité de l’emprunteur à immobiliser des liquidités ou à assumer une mensualité plus lourde. Dans certains cas de prêts immobiliers locatifs, la banque propose un prêt In Fine avec nantissement d’un actif financier pour alléger la mensualité et optimiser la déductibilité des intérêts d’emprunt. Mais ces solutions manquent souvent de flexibilité et d’adaptabilité, pourtant deux données déterminantes dans le contexte actuel.
Utiliser un montage en prêt à paliers est sans doute la solution
En effet, il s’agit d’un prêt amortissable dont vous modulez simplement avec le prêteur dans la durée le montant des échéances selon l’évolution de vos capacités financières de remboursement.
Par exemple, monsieur x est propriétaire de sa résidence principale avec un emprunt dont il reste 10 ans de durée de remboursement. Monsieur x souhaite investir dans la pierre à nouveau mais il craint que pendant ces 10 prochaines années le cumul des deux mensualités soit un peu lourd à assumer dans son budget de ménage. Il peut donc demander un financement sur 15 ou 20 ans, en modulant la mensualité les 10 premières années à 75% du montant initial afin de mieux intégrer la nouvelle charge dans sa trésorerie. Il ne sera donc pas obligé d’attendre la fin de son prêt résidence principale pour engager un nouveau projet et rattrapera son retard en matière d’amortissement du nouveau prêt dès l’ancien terminé.
La technique du prêt à paliers permet aussi d’adapter votre endettement aux périodes de votre existence, en particulier lorsque vous avez une certaine visibilité sur des évolutions attendues. C’est le cas de jeunes professionnels qui s’installent et qui ont des perspectives d’évolution salariale et qui ne souhaitent pas attendre pour se lancer dans un projet comme de jeunes médecins ou de jeunes hauts fonctionnaires. Mais cela peut aussi être le cas à l’approche de la fin de sa carrière, si l’emprunteur souhaite amortir plus fortement son prêt sur ses dernières années d’activité afin d’avoir des mensualités plus faibles lors de son passage en retraite.
Enfin, le prêt à palier a également un attrait patrimonial indéniable aujourd’hui pour les investisseurs qui souhaitent le plus de flexibilité dans leur engagement alors même que l’investissement immobilier est par essence peu modulable. En effet, l’investisseur souhaitant profiter d’un levier limité dans le temps grâce à l’actif immobilier, comme par exemple dans le cadre d’une loi de défiscalisation (loi Pinel, Malraux etc.), pourra donc utiliser un tel montage afin d’éviter au maximum tout apport comptant ou de limiter son effort d’épargne mensuel si il pense revendre son bien avant le terme de son prêt. Concrètement, l’investisseur pourra pour la même capacité d’épargne soit envisager l’acquisition d’un bien plus cher (parce plus grand ou situé dans une zone plus recherchée) soit envisager de capitaliser chaque mois l’excédent d’épargne non immobilisée dans le projet pour se couvrir au cas où il changerait de projet dans le temps ou si il était exposé à un risque concernant la revente du bien à terme.
L’ingénierie bancaire permet donc d’adapter un montage à la situation financière de l’investisseur pour lui permettre de mieux piloter son projet et sa trésorerie dans le temps.
*Netinvestissement.fr / Groupe Wast & Van guide et accompagne une clientèle de particuliers et de professionnels dans le développement et la consolidation de leur patrimoine personnel
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