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Marché de l’immobilier ancien : Bilan 2012 - Perspectives 2013.

BB - Analyse du marché immobilier
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Synthèse de la conférence de presse FNAIM du 7 janvier.

Les prix dans l’ancien se sont maintenus en 2012, mais les transactions se sont raréfiées. L’attentisme aura décidément été le maître mot de l’immobilier ancien tout au long de l’année 2012. Les délais de réalisation des transactions se sont considérablement allongés, au point de provoquer une baisse notable du chiffre d’affaires de certaines agences. Dans ce contexte où chacun semble retenir son souffle, les prix se sont néanmoins maintenus. Ils augmentent de 0,8% sur la France entière (après une revalorisation de 7,3% l’année précédente). Mais cette hausse ne doit pas dissimuler la baisse déjà constatée au 4ème trimestre 2012 par rapport à fin 2011 : -0,8% France entière et -1,5% en province.

Pour 2013, la FNAIM anticipe une évolution des prix comprise dans une fourchette entre -2% et 0%. Il est à noter que, ces cinq dernières années, les prévisions publiées à cette époquese sont révélées justes à chaque fois. Une remontée des taux d’intérêts, historiquement bas,est souvent présentée comme une menace pour le marché.

Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, considère à l’inverse qu’une légère remontée des taux cette année ne pénaliserait pas l’activité. « Car, explique-t-il, elle soutiendrait le marché, en provoquant uneréaction chez les particuliers, qui se décideraient à passer à l’acte, de crainte que le coût ducrédit n’augmente encore par la suite ».

Un marché en apnée. Ce qui frappe surtout, en ce début 2013, c’est l’extrême attentisme des éventuelsacquéreurs. Selon un sondage IFOP réalisé auprès de 400 agents de la FNAIM, le temps deréalisation des transactions s’est considérablement allongé. Pour près d’une opération surdeux, il a fallu de 4 à 6 mois pour finaliser les ventes. Dans un cas sur trois, le délai s’estétalé entre six mois et un an. Il a même été supérieur à un an dans 9% des opérations.

La raison en est simple : les ménages reportent leur décision d’achat. Cette dernière arrive bien avant celle de la difficulté à obtenir un bon prêt (59%), et l’argument selon lequel les prix sont trop élevés (56%). Pour 42% des agents interrogés, cette apnée de l’activité se traduit par une baisse du chiffre d’affaires supérieure à 30%.

Toutefois, plusieurs facteurs pourraient contribuer à décongestionner le marché. Ainsi 77% des vendeurs se déclarent prêts à baisser leurs prix si cela permet de dénouer la transaction. Un assouplissement des esprits qui est assez nouveau.

Des acheteurs prêts à des concessions en 2013. Le marché apparaît surtoutanimé par les ménages de 35 à 45 ans, à la recherche de leur résidence principale. Cesderniers arrivent bien avant les investisseurs (16%), et les acquéreurs de résidencessecondaires (17%). Or, pour trouver leur futur toit, 53% d’entre eux se déclarent prêts àélargir leur zone géographique de recherche ; 50% veulent bien assouplir leurs critères (rez-de-chaussée, sans ascenseur, sans balcon) ; 43% achèteraient un bien à rénover, 33% unlogement plus petit.

Taux plus hauts, prix plus bas. Une majorité de sondés s’accordent à tabler sur une poursuite de la baisse des prix cetteannée. De fait, ce scénario est corroboré par les projections établies à partir desanticipations d’un relèvement probable des taux. Il suffirait de 50 points de base en plus pourque le tarif du mètre carré baisse significativement. En outre, cette perspective peut avoirpour le marché l’effet d’un réveil. Ces derniers mois, les acheteurs ont attendu que ça baisseencore. Cette fois, ils s’empresseraient au contraire de signer, avant que les taux ne leurparaissent cette fois inaccessibles…

 

 

 

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