Par Emilien Rodriguez, Directeur Général
d’Inter Gestion Groupe.
Alors que surgit dans
le débat public l’idée d’un nouvel impôt centré non plus sur la détention
immobilière mais sur les « actifs improductifs », la question de l’utilité
économique des patrimoines est de nouveau au premier plan. Dans ce contexte,
les SCPI occupent une place particulière : elles investissent dans des actifs
immobiliers tangibles, directement utiles au tissu économique, qu’il s’agisse
de bureaux, de commerces, d’hôtellerie, d’infrastructures ou encore
d’immobilier de santé.
Cette utilité
économique explique en partie le regain d’intérêt observé en 2025. Après une
période de réajustement du marché liée notamment à la hausse des taux, la
collecte repart et la dynamique de marché se réinstalle progressivement. Les
épargnants reviennent, mais avec des attentes nouvelles : davantage de
lisibilité, plus de transparence et une meilleure compréhension des mécanismes
de performance.
Un nouvel indicateur de
performance annuelle : la PGA
Afin d’aligner les
pratiques de marché avec les obligations européennes, les standards de
publication ont évolué notamment avec l’introduction d’un nouvel indicateur :
la Performance Globale Annuelle (PGA). Désormais publiée systématiquement dès
lors que le Taux de Distribution (TD) est mentionné, elle promet d’appréhender
la performance annuelle sous un angle « global » en rassemblant deux
informations : le revenu distribué au cours de l’année et la variation du prix
de la part sur la même période.
Cette évolution
méthodologique – qui intervient seulement quatre ans après l’introduction du
RGI – illustre la manière dont les référentiels se renouvellent régulièrement,
rendant plus difficile l’identification des indicateurs de référence pour les
épargnants.
Cette complexité de
lecture rappelle qu’une analyse pertinente nécessite de ne pas s’en tenir qu’à
cette nouvelle mesure de performance, mais de l’inscrire dans un horizon plus
long, l’immobilier étant un actif sensible aux cycles, dont la performance s’apprécie
sur plusieurs années. C’est précisément dans cette logique que s’inscrit le
Taux de Rentabilité Interne (TRI).
Le TRI demeure plus que
jamais un repère structurant pour lire la performance sur le long terme
À la différence d’un
indicateur annuel, le TRI prend en compte l’ensemble des flux perçus ainsi que
l’évolution du prix des parts dans la durée. Il permet de dépasser les effets
de conjoncture et d’apprécier la pertinence de la stratégie d’investissement,
la qualité du patrimoine et la capacité du véhicule à traverser les différents
cycles du marché immobilier.
Contrairement à la PGA,
qui réduit l'information à la photographie ponctuelle d'un exercice, le TRI
reflète réellement la performance d’un fonds depuis sa création ; la nature
immobilière du sous-jacent impose une analyse de long terme sur la cohérence et
la résilience du modèle, permettant aux épargnants de disposer d’une vision
plus complète et plus transparente de leur investissement.
En effet s'il est
important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des
performances futures, il en va de même des insuffisances de ces dernières
années : la variation du prix de la part sur une année (intégrée au calcul de
la PGA) ne reflète pas systématiquement l’appréciation de la valeur du
patrimoine.
Au-delà des chiffres :
la performance d’une SCPI est avant tout une affaire de gestion
Une résilience qui
renvoie à cette question centrale : qu’est-ce qui permet réellement à une SCPI
d’être performante sur plusieurs années ? C’est là que l’analyse doit se
tourner vers ce qui constitue le cœur même de ce métier : la gestion.
Aucune métrique, aussi
complète soit-elle, ne saurait capter la réalité d’un métier profondément
opérationnel. La performance s’appuie sur une équipe capable de constituer un
portefeuille pertinent, de le maîtriser dans le temps et de l’adapter aux évolutions
du marché. Ce travail se joue dans la sélection des actifs, dans la
compréhension fine des dynamiques locales, dans la qualité des locataires et
dans la gestion quotidienne des immeubles. Il se manifeste également dans la
capacité à anticiper les évolutions réglementaires, à conduire des arbitrages
au bon moment et à déployer une stratégie alignée sur les cycles immobiliers.
Autant d’éléments qui ne figurent pas dans un rapport ou bulletin trimestriel,
mais qui expliquent, année après année, la résilience d’un véhicule.
Dans un marché qui se réapprend et continue de se restructurer, cette expertise devient déterminante. Car il est important de rappeler qu’une SCPI n’est pas un produit mécanique : c’est un patrimoine vivant, dont la performance dépend de la coordination de tous les métiers de la Société de gestion. L’expérience, le savoir-faire et la capacité d’adaptation conditionnent directement la qualité de la gestion pour les épargnants.