« Encadrement des loyers, une faute
politique majeure décorrélée des réalités et besoins réels du marché locatif en
Île-de-France »
Par Olivier
Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris
La tension locative ne
cesse de croître sur le territoire francilien et particulièrement à Paris,
entraînant une situation plus qu’alarmante. Et pour cause, à l’instar de tous
les dispositifs qui reposent sur la contrainte, l’encadrement des loyers est contre-productif,
notamment dans les zones où on ne construit pas assez. Car c’est bien l’absence
d’offre qui fait monter les prix !
Nous devons attendre le
printemps prochain pour connaître les résultats des études d’impact commandées
par le gouvernement. Mais, nous savons déjà, en tant que professionnels de
l’immobilier, chaque jour sur le terrain, au contact des propriétaires bailleurs
et des locataires, que la perte générée par des loyers plafonnés détourne du
logement les investisseurs, et in fine appauvrit l’offre locative.
Crédits Arva Production
Paris est l’exemple
même de l’échec de ce dispositif instauré depuis 10 ans. Personne ne trouve à
se loger, la vacance locative n’a jamais été aussi forte et le parcours
résidentiel est complètement atrophié. Les locataires ne déménagent plus de
peur de ne pas retrouver un nouveau logement et les jeunes ne peuvent plus
s’installer pour faire leurs études. Pourquoi ? Parce que les loyers perçus ne
permettent plus aux bailleurs de rembourser leur crédit immobilier, de
s’acquitter de leurs impôts et de faire face aux travaux d’entretien et de
rénovation notamment énergétique. Les bailleurs fuient donc la capitale,
d’autant plus qu’ils sont soumis à une taxe foncière qui a fait un bond de près
de 60% en 2 ans.
D’ailleurs, même la
sélection des critères de l’encadrement des loyers pose un problème. En l’état
actuel, elle fait abstraction de caractéristiques pourtant essentielles au
calcul de la valeur d’un bien, à l’instar de ses qualités intrinsèques, de
celles de l’immeuble (standing, ascenseur, revêtements intérieurs, qualité des
meubles…), ou encore de sa performance énergétique affichée par le DPE. Ainsi,
deux logements, l’un classé D et l’autre F, dotés de caractéristiques
identiques (surface, situation géographique, époque de construction…), seront
soumis au même plafond de loyer. Un constat flagrant qui met en lumière un
écueil majeur : le dispositif ne valorise ni les travaux réalisés, ni les
investissements des propriétaires bailleurs. Pire, pour une même surface
habitable, le nombre de pièces n’est pas pris en compte :
si un T1 et un T2
disposent de la même surface habitable, par exemple 40 m², le T1 bénéficiera
d’un plafond de loyer plus élevé que le T2, faisant ainsi abstraction du
confort apporté par une pièce servant de chambre. Résultat : les bailleurs sont
incités à transformer leur T2 en studio, appauvrissant ainsi le parc locatif de
T2.
La décision d’une
majorité de députés de prolonger, d’étendre et de renforcer l’encadrement des
loyers est donc incompréhensible. Pourquoi perpétuer un dispositif qui échoue
là où il est déjà appliqué ? D’autant plus que la loi ALUR a déjà établi,
depuis 2014, un encadrement des loyers entre deux locations.
La FNAIM du Grand Paris
regrette un vote politicien qui ne répond aucunement aux besoins du marché.
Donner à davantage de maires la possibilité de plafonner les loyers, c’est
surtout, à l’approche des municipales de 2026, leur offrir un levier électoral pour
séduire les locataires déjà en place. Ce n’est pas une politique du logement,
c’est une politique de circonstance qui sacrifie l’offre locative et les
ménages en recherche de logements.
Que les maires ne s’y
trompent pas ! Ce dispositif a aussi un effet néfaste sur la construction de
logement social. Avec des prix d’acquisition plus élevés dans le neuf que dans
l’ancien, et faute de dispositif fiscal incitatif, les investisseurs dans l’immobilier
neuf ne peuvent malheureusement s’attendre à aucun retour sur investissement.
Pourtant, ils sont essentiels pour lancer avec succès les nouveaux programmes
immobiliers qui permettent de créer du logement, qu’il soit à loyer libre,
intermédiaire ou social. Sans eux, les maires ne pourront pas atteindre les
quotas imposés par la loi SRU, ni même répondre aux besoins de leurs
administrés.
Aucune politique du
logement allant à l’encontre de ceux qui mettent des biens à disposition des
ménages ne peut fonctionner. Avec cet encadrement reconduit et renforcé, quel
propriétaire acceptera encore de louer ? Comment les Franciliens locataires pourront-ils
se loger ? Or, c’est mathématique, s’il y a moins de bailleurs, il y aura donc
moins de logements disponibles pour un même niveau élevé de demande, et
toujours plus de mal-logés.
Selon l'économiste
suédois, Assar Lindbeck : « L'encadrement des loyers est le moyen le plus
efficace, à l'exception d'un bombardement, pour détruire une ville », des
propos repris par le Premier ministre, Edouard Philippe, lors du Congrès FNAIM
IMMO 2025.
Afin de fluidifier le
marché locatif en Île-de-France, la FNAIM du Grand Paris appelle les maires et
candidats, à peser dans le débat politique pour :
• mettre en œuvre une
véritable politique de soutien à l’offre locative (construction de logements
neufs, mise sur le marché de nouveaux logements locatifs…),
• faire supprimer les
interdictions :
- de mise en location liées à l’étiquette énergétique,
- de cumul des garanties apportées par le locataire avec
celle du bailleur,
• revenir à un système de loyers libres fixés en fonction de l’offre, de la demande et de la qualité du logement, comme cela se faisait avant la loi ALUR de 2014.