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[Tribune] SCPI fiscales : comment se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’avantages fiscaux ?

Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance

La fin de l’année approchant, les possibilités de réduire son impôt sur le revenu s’amenuisent, notamment si l’on souhaite investir dans la pierre au vu des délais de négociation et obtention de prêt. Reste toutefois une solution : les SCPI fiscales.

La SCPI – société civile de placement immobilier – est un fonds d’investissement immobilier qui offre une tranquillité de gestion tout en possédant un patrimoine immobilier diversifié. Les SCPI sont accessibles, souples et permettent de savoir où l’on place son argent tout en bénéficiant d’une protection règlementaire.

Cependant, les SCPI ne règlent pas tous les problèmes puisque, s’agissant d’immobilier, la fiscalité reste élevée. Néanmoins, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux en faisant l’acquisition de parts SCPI dites « fiscales ».

Ainsi, si un épargnant souhaite réduire son impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier de manière adaptée à ses moyens, les SCPI fiscales apporteront des solutions accessibles, à partir de quelques milliers d’euros d’investissement.

Aujourd’hui on compte 6 SCPI « fiscales » sur le marché, selon les 4 dispositifs suivants : Denormandie, Pinel, Malraux ou de Déficit Foncier, chacun permettant une réduction ou une déduction de l’impôt. Selon le dispositif choisi, le gain fiscal peut varier de 12 à 35%.


Des dispositifs aux fonctionnements bien distincts

1/ La SCPI de déficit foncier

Investir dans une SCPI de déficit foncier consiste, pour un particulier, à acquérir des actifs immobiliers à rénover. La société de gestion, elle, est en charge de sélectionner les immeubles, de réaliser les travaux, de mettre les appartements en location et d’assurer la gestion locative. Cela permet de profiter des avantages inerrants de la SCPI : aucune contrainte de gestion locative, la mutualisation des risques et les loyers perçus.

Cette année, l’offre est composée de 2 SCPI de déficit foncier. L’une, RENOVALYS 7, permet de déduire 43% de son investissement en travaux de ses revenus fonciers et/ou revenus globaux sur une année. L’autre, URBAN PIERRE 5, offre une déduction de 54% de l’investissement répartie sur deux années.

La déduction des travaux permet un gain fiscal très important dans la mesure où elle vient gommer les revenus les plus fortement taxés en France : les revenus fonciers. Ceux-ci sont imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (30%, 41%, 45%) en addition des prélèvements sociaux de 17,2%. L’économie d’impôt peut donc monter jusqu’à 62,2%

2/ La SCPI Denormandie

De la même façon, il s’agit là d’acquérir des biens immobiliers anciens à rénover, situés dans une liste de 245 villes déjà établie. Pour être éligibles, les appartements doivent considérablement améliorer leur performance énergétique afin de répondre aux enjeux environnementaux en vigueur.

Pour ce dispositif, la carotte fiscale se traduit par une réduction d’impôts de 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Quelle que soit la situation fiscale de l’investisseur, c’est le montant investi qui déterminera l’avantage fiscal.

Kyaneos AM propose le deuxième millésime de sa SCPI fiscale (KYANEOS DENORMANDIE 2) en optant pour une durée de 12 ans afin d’optimiser le gain fiscal. Une fois n’est pas coutume, le rendement ciblé par cette SCPI est de 4%, donc très proche du TDVM moyen des SCPI d’immobilier d’entreprise.

3/ La SCPI Pinel

Le dispositif ne se présente plus. A l’instar du précédent dispositif, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 21% sur 12 ans. La loi Pinel, habituellement, est utilisée pour l’acquisition d’immobilier neuf. Seulement ici, la SCPI URBAN VITALIM 3 reste fidèle à son ADN et fera l’acquisition d’un parc immobilier ancien à rénover en centre-ville.

4/ La SCPI Malraux

La loi Malraux est le dispositif le plus ancien. En effet, depuis 1962 cette loi vise à préserver et promouvoir le patrimoine français. En contrepartie d’une mise en location pendant neuf années, la défiscalisation Malraux est de 30% du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé (limité à 100 000€ par an) et 22% du montant des travaux réalisés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysage (ZPPAUP), également dans la limite de 100 000€ par an pendant au maximum 3 ans. La SCPI URBAN PRESTIGIMMO 5 vise un ratio de travaux de 65% afin de générer pour l’investisseur une économie d’impôt de 18% de son investissement.

Les SCPI fiscales permettent ainsi de bénéficier de réductions d’impôts conséquentes pour les contribuables dont l’Impôt sur le revenu est élevé. De plus, la défiscalisation est effective dès l’année de souscription, même si le bien immobilier n’est pas encore livré.

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