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BB - Analyse du marché immobilier
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Bilan de l’immobilier d’entreprise en France

De nouveaux sommets atteints pour le secteur de l’investissement et de bons résultats pour le marché des bureaux. Du côté du commerce, l’année 2019 a été marquée par une nette hausse des arrivées de nouvelles enseignes étrangères.


Marché de l’investissement : 2019, année de tous les superlatifs

Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a atteint de nouveaux sommets en 2019. « 35,4 Mds€ ont été investis en France en 2019, soit une hausse de 16% sur 1 an et un nouveau record historique », constate Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France. « Les sommes engagées dans l’Hexagone ont même augmenté de près de 50% en 5 ans ! Si la France bénéficie de nombreux atouts structurels, elle profite aussi d’une conjoncture particulièrement favorable. De fait, l’environnement de taux bas s’est installé de manière durable, incitant les investisseurs à accélérer le mouvement de diversification de leurs actifs et à accorder une plus large place à l’immobilier », explique Vincent Bollaert.

Bénéficiant de niveaux de collecte record, les SCPI/OPCI ont concentré 24% de l’ensemble des volumes investis en France en 2019 après 19% en 2018.

En 2019, 25 Mds€ ont été investis en bureaux en France, faisant de l’année écoulée la meilleure de l’histoire.

Avec 5,1 Mds€, les volumes investis en 2019 sur le marché des locaux industriels ont atteint un niveau inédit, dépassant de 44% les montants engagés en 2018 et de 12% le précédent record de 2017.

« Les commerces n’ont pas signé de nouveau record en 2019. Toutefois, avec 5,3 Mds€ investis en France, la hausse est de 12% sur un an et de 18% par rapport à la moyenne décennale », annonce Antoine Grignon, Directeur du département Commerces chez Knight Frank France.

 

Marché des bureaux Ile-de-France : honorable

« Un peu plus de 690 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs au 4e trimestre 2019. Ce volume porte à 2 372 000 m² la demande placée sur l’ensemble de l’année écoulée, soit une baisse de 9% par rapport à 2018. Supérieur de 5% à la moyenne des dix dernières années, ce résultat reste malgré tout très honorable », annonce Renaud Boëssé, Partner au département Bureaux de Knight Frank France.

Concentrant 24% de l’ensemble du volume placé sur des surfaces de plus de 5 000 m², les entreprises de la banque-assurance ont été les plus actives du marché locatif d’Ile-de-France en 2019 avec celles de l’industrie-distribution.

Un autre secteur relativement récent prend de plus en plus d’importance : celui des entreprises du digital, dont plusieurs font d’ailleurs le choix du coworking pour accompagner leur croissance et disposer de davantage de flexibilité. Cet essor du digital et le boom du coworking, combinés aux mouvements d’utilisateurs historiques (luxe, finance, conseil, etc.) ont contribué à la solidité du marché parisien en 2019.

La pénurie de l’offre et la hausse des valeurs locatives à Paris expliquent l’accélération des reports d’utilisateurs hors de Paris. Ce phénomène est l’une des nombreuses raisons du succès de la 1ère Couronne, où plus de 400 000 m² ont été placés en 2019 soit 18% du volume francilien et une hausse de 9% sur 1 an.

Le nombre réduit de livraisons de projets disponibles et la très forte demande des utilisateurs ont continué d’assécher le marché de Paris intramuros, avec un taux de vacance s’établissant à 2,1% à peine à la fin de 2019.

 

Marché Français des commerces : renouvellement tous azimuts 

 

Après un début d’année difficile, les signes d’une conjoncture plus favorable pour les commerces se sont multipliés en 2019 (hausse du pouvoir d’achat, dynamisme des créations d’emplois, etc.). Si les prévisionnistes s’accordent sur un redressement de la consommation, les mouvements sociaux du mois de décembre ont toutefois clos l’année 2019 sur une note négative.

Dans ce contexte toujours incertain, un chiffre doit être mis en avant, celui des arrivées de nouvelles enseignes étrangères. « En 2019, 57 enseignes ont ouvert leur premier point de vente en France, quand « seules » 43 avaient été recensées en 2018. La hausse est remarquable et témoigne de la forte attractivité du marché français, qui voit ainsi son offre régénérée par ces ouvertures d’enseignes et de marques inédites », indique Antoine Salmon, Directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France. L’alimentation-restauration, le sport et les enseignes à petits prix figurent parmi les secteurs les plus dynamiques.

La tendance à la multiplication des boutiques de marques n’est pas uniquement alimentée par l’arrivée de nouveaux entrants. Françaises ou étrangères, les marques sont en effet de plus en plus nombreuses à se développer en propre. « La percée des Digital Native Vertical Brands est une manifestation de cette tendance à la promotion des marques et au ré-enchantement de l’expérience client. A l’ère du digital et de la défiance des consommateurs, leur modèle économique et leur communication, axée sur une relation de proximité avec leurs clients, sont une inspiration pour l’ensemble des acteurs de la distribution », analyse Antoine Salmon.

La mise en valeur des marques est évidemment stratégique pour un segment de marché plus traditionnel tel le luxe. « En 2019, 36 ouvertures de boutiques de luxe ont été recensées à Paris. La baisse est de 22% sur 1 an mais doit être relativisée par le nombre élevé de projets à venir », conclut Antoine Salmon.

Le renforcement de la présence des grands noms du luxe bénéficie prioritairement à quelques axes de la rive droite, comme l’avenue Montaigne, les Champs-Elysées ou la place Vendôme. Mais l’artère la plus dynamique reste sans conteste la rue Saint-Honoré, avec près d’une douzaine d’ouvertures recensées en 2019.

La rue de Rivoli sera aussi l’une des artères à suivre en 2020 : mise en sommeil depuis quelques années, elle bénéficiera de l’achèvement des travaux de restructuration de la Samaritaine et de l’ouverture de plusieurs flagships (JD Sports en lieu et place d’H&M au n°118, Skechers sur l’ancien GAP du n°102, etc.).

Du côté des centres commerciaux la revalorisation de l’existant est plus que jamais d’actualité s’agissant de l’activité de développement.

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