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Politique macro-prudentielle et prix de l’immobilier

Une nouvelle étude de la Cass Business School montre que si les crises de liquidité mondiales ont un impact sur les prix de l’immobilier aussi bien dans les économies émergentes que dans les pays industrialisés, les politiques gouvernementales peuvent en atténuer les effets.

Dans un article intitulé Global liquidity, house prices and policy responses publié dans la revue Journal of Financial Stability, des chercheurs ont étudié l’impact de la liquidité mondiale sur les prix de l’immobilier à travers le monde.  Ils ont utilisé à cette occasion une nouvelle mesure de la liquidité, axée sur la composante privée de la liquidité des principaux marchés de financement de gros pour les intermédiaires financiers : le marché des accords de pension, non seulement aux États-Unis, mais aussi au Royaume-Uni et en Europe entre 2000 et 2014.

L’étude est la première à examiner les effets de la politique macro-prudentielle sur les prix de l’immobilier et la croissance du crédit et sa capacité à protéger les pays en cas de crises mondiales, plutôt que ceux des conditions de crédit au niveau national. La politique macro-prudentielle est une stratégie de réglementation financière qui vise à atténuer les risques pour le système financier dans son ensemble.

« Même s’il est établi que la liquidité mondiale déclenche des fluctuations des prix de l’immobilier à l’échelle internationale, nous avons découvert que cet effet ne provient pas seulement des États-Unis, mais aussi d’autres systèmes financiers importants, dont le Royaume-Uni », explique Kate Phylaktis, co-auteure de l’étude et professeur à Cass Business School.

« Nous savons aujourd’hui que, si les prix de l’immobilier dans les pays industrialisés tels que la Suisse, le Canada et l’Australie fluctuent lors des crises de liquidité, l’effet est de courte durée et disparaît au bout d’1 an. A contrario, sur les marchés émergents, on observe un impact plus important et durable. Cet impact se traduit par une augmentation des flux bancaires transfrontaliers qui alimentent le système bancaire local et déclenchent des effets à long terme sur le marché immobilier national. Cette étude met en évidence le rôle important des banques dans la répercussion des crises mondiales sur l’économie réelle. »

Selon Kate Phylaktis, l’augmentation des liquidités par la Réserve fédérale, la Banque d’Angleterre et la Banque centrale européenne à la suite de la crise financière mondiale est un exemple de crise de liquidité mondiale qui a relancé la tendance à la hausse des flux bancaires et des prix immobiliers après le tarissement de la liquidité et la détérioration des conditions de crédit dans le monde au moment de la crise.  Afin de faire face aux risques éventuels de fragilisation de la stabilité financière et de la croissance économique découlant des cycles du crédit, les pays ont élaboré des cadres stratégiques et mis en place diverses politiques macro-prudentielles.

Les chercheurs ont découvert que l’exposition des pays aux crises peut être atténuée par des politiques macro-prudentielles et monétaires en matière d’immobilier, mais que leur efficacité varie considérablement selon le niveau de développement économique du pays.

Pour Kate Phylaktis, les économies industrialisées peuvent compter sur la politique monétaire et les instruments macro-prudentiels, notamment les mesures liées au logement telles que le plafonnement du ratio prêt-valeur, les réserves de capital pour le logement et la provision pour pertes sur prêts immobiliers, pour protéger leurs marchés immobiliers des crises mondiales.
« Nous avons toutefois constaté que la majorité de ces instruments ont une efficacité réduite sur les marchés émergents et que la politique monétaire n’atténue que très peu l’impact des crises économiques mondiales sur ces pays. Nous recommandons aux marchés émergents d’adopter des restrictions ciblant les investissements des non-résidents dans le secteur immobilier local, celles-ci s’étant révélées efficaces pour limiter l’impact de la liquidité sur les prix de l’immobilier », conclut-elle.

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