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Investir dans le Grand Paris avec la « pierre papier »

Par Audrey Texier-Godet et Baenjamin Spivac, Ingénieurs patrimoniaux

Considéré comme « le chantier du siècle », le projet du Grand Paris mobilise un investissement record de plus de 30 Mds€. Structuré autour d’un nouveau réseau de transports publics (le Grand Paris Express, un métro automatique composé de 200 km de voies), le projet vise à créer 7 grands pôles économiques majeurs répartis dans toute l’Ile-de-France.

En stimulant les transports et le développement économique, le projet du Grand Paris entraine un bouleversement du marché de l’immobilier.

Les prix dans Paris intra-muros ont augmenté de plus 40% ces 10 dernières années pour atteindre une moyenne de 10 000€ du m² fin 2018, soit 3 fois plus que les villes du Grand Paris. Avec le nouveau périmètre du Grand Paris les investisseurs se tournent vers la proche banlieue.  Nous constatons aujourd’hui que les villes du Grand Paris connaissent un nouvel essor. En ce sens, nous avons observé, en 2018, une hausse moyenne d’environ 15% du prix de l’immobilier dans des villes comme Clamart, Issy-les-Moulineaux, Montrouge.

Avec la livraison des premières gares en 2020 et l’arrivée des Jeux Olympiques, la hausse des prix devrait encore s’accentuer. Ce nouveau dynamisme constitue une opportunité stratégique pour les investisseurs en quête d’un placement offrant à la fois du rendement et un potentiel de valorisation sur le long terme.

Fort de ce constat, certaines SCPI se sont spécialisées et ont adapté leurs stratégies. Ces SCPI s’inscrivent aujourd’hui dans un projet de foncière dédié au Grand Paris, axée principalement vers des locaux commerciaux et de bureaux et vers l’immobilier tertiaire. Ces SCPI constituent un levier de création de valeur pour l’investisseur qui cherche à diversifier son patrimoine immobilier.

Opportunité sectorielle, la « pierre papier » dispose en ce sens de nombreux atouts pour investir dans le Grand Paris.

La SCPI permet un investissement indirect en immobilier. Elle fournit une structure dont l’objet est de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les revenus de cette activité sont ensuite distribués aux investisseurs après déduction des frais et charges. Ainsi :

- Moyennant un ticket d’entrée plus faible que ne le suppose l’investissement immobilier locatif direct, la SCPI permet un accès plus souple à la propriété immobilière.
-
Le détenteur des parts d’une SCPI n’a pas à se préoccuper des contraintes de gestion qu’implique un investissement immobilier locatif. Cette tâche est déléguée à la société de gestion de la SCPI.

Avantageuse à bien des égards, cette solution d’investissement n’est cependant pas exempte de risques. En effet, comme tout produit d’épargne, la rentabilité de cet investissement reste fonction du marché.

La souscription peut se faire en pleine propriété ou en nue-propriété, en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie de droit français. Afin d’amortir les frais d’entrée, il est recommandé de conserver ce placement au moins 10 ans. Il est possible de faire appel au levier du crédit pour investir en direct. Toutefois, depuis la disparition du Crédit Foncier, il devient plus compliqué de trouver un établissement bancaire qui finance l’achat de parts de SCPI indépendantes.

Compte tenu de la concurrence que se livrent les banques, nous pensons qu’un acteur va bientôt reprendre le marché du financement des SCPI.

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