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Immobilier de santé en France : opérateurs et investisseurs jouent les partenariats gagnants et conquérants

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La 5ème édition de l’étude « Immobilier de santé en France » produite par le département Research de Cushman & Wakefield revient sur le bilan de l’année 2017 et aborde les perspectives 2018.

Après un bref rappel de l’évolution des dépenses de santé majoritairement prises en charge par la Sécurité Sociale, l’étude dresse le portrait démographique d’une population française vieillissante puisqu’un habitant sur 4 sera âgé de plus de 65 ans à horizon 2040. L’accroissement de la population des seniors va de pair avec l’augmentation de la demande de soins hospitaliers à partir de 60 ans, d’une part, et la hausse des besoins d’hébergements pour personnes âgées, maisons de retraites et EHPAD pour les seniors les plus dépendants, d’autre part.

Le secteur médico-social (accueil et hébergement des personnes âgées et/ou dépendantes) est dominé par les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes). Dans ce domaine, la part du secteur privé à but lucratif est encore assez faible à 24%, très loin derrière le public à 45%. Le développement des opérateurs privés et de leurs partenaires investisseurs passe par le redéveloppement des structures existantes dans des marchés ciblés et financièrement porteurs, l’ouverture de nouveaux établissements étant parfois trop compliquée. Fort d’une part de marché de 50%, Korian, Orpea et Domus VI forment le trio de tête des opérateurs privés, un secteur qui reste encore très fragmenté avec 1 786 établissements. Ils opèrent aujourd’hui des choix de diversification éloignés du concept d’EHPAD (soins à domicile, résidences non médicalisées) et accélèrent leur développement en Europe du Sud ou de l’Est.

Côté sanitaire, l’évolution des techniques chirurgicales, le vieillissement de la population et l’accroissement de pathologies chroniques poussent les établissements de santé à davantage de flexibilité (+4,5% de croissance du nombre de lits de courte durée). Le taux de pénétration des opérateurs privés avoisinent les 25% toutes disciplines et modes d’hospitalisation confondus mais atteint 50% en MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique). Le potentiel de développement est donc encore important, d’autant que la situation financière des hôpitaux, devenue critique, relance la question d’une possible externalisation de leurs murs. Le secteur est encore très fragmenté, le top 3 des opérateurs - Ramsay Generale de Santé ; Elsan et Vivalto Sainte-Vivalto Vie - ne concentre que 22% du nombre des établissements. 

« Les fusions-acquisitions entre opérateurs privés du secteur sanitaire devraient donc se poursuivre » commente Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. « L’effet taille est un atout certain pour faire face aux nouvelles lois sur le secteur santé. Il permet aussi à ces opérateurs de renforcer l’attractivité de leurs offres de soins, le maillage territorial de leurs établissements et d’accroître leurs moyens financiers tout en réduisant leurs coûts et en optimisant leurs pratiques ».

Dans ce contexte et après une année 2016 d’exception (1,8 Md€), le volume d’investissement devrait s’établir, en 2017, à 500 M€, dont 330 M€ d’acquisitions de cliniques. Les 2/3 de ce volume correspondent à des transactions entre investisseurs ; le marché confirme ainsi sa maturité même si les externalisations constituent encore une part significative des opérations. De l’année 2017, on retiendra donc davantage la signature d’un accord-cadre entre Korian (opérateur d’EHPAD) et Icade Santé. Ce type de partenariat investisseur - promoteur & opérateur pourrait à l’avenir se multiplier. Il assure aux premiers la détention de nouveaux actifs dans un environnement ultra compétitif et garantit aux seconds un accompagnement dans leurs projets d’extensions et de recherche de foncier.

« Quelques transactions initiées en 2017 et estimées à 600 M€ sont attendues pour l’année prochaine. L’année 2018 devrait ainsi renouer avec le niveau moyen d’investissement des 10 dernières années, soit plus de 700 M€ », précise Marc Guillaume, Partner Cushman & Wakefield / Valuation Advisory. « Les taux de rendement des actifs prime se positionnent entre 4 et 5,25% selon les types d’immobilier considéré… soit un spread toujours aussi intéressant pour les investisseurs. » 

www.cushmanwakefield.fr 

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