L’analyse de Cushman & Wakefield, spécialiste mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise.
Alors même que la conjoncture économique semble s'améliorer en région PACA et dans les Bouches-du-Rhône, le marché des bureaux marseillais affiche des performances décevantes en termes de demande placée avec seulement 13 800 m² pour le 2ème trimestre. C'est moins qu'au 1er trimestre.
Au cumul du semestre, les commercialisations ont à peine dépassé les 28 000 m², un résultat en baisse de 12% d'une année sur l'autre et de 15% par rapport à la moyenne décennale (33 800 m²).
« Les mouvements d'envergure, c'est-à-dire ceux supérieurs à 1 000 m², sont aujourd'hui plus rares sur le marché marseillais : 4 depuis le début de l'année pour un total de 6 500 m². Ce ralentissement de la grande demande pénalise en particulier le secteur Euroméditerranée 1 - Centre-Ville, où l'activité transactionnelle a été faible. La dynamique actuelle du marché fait la part aux petites transactions, hyper actives en ce début d'année », analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.
La concentration des quelques grands mouvements sur Euroméditerranée 1 explique un positionnement de la valeur locative des transactions de 1ère main à 250 €/m²/an. Les surfaces de seconde main se sont traitées en moyenne autour de 125 €/m²/an, avec une amplitude de valeurs comprises entre 100 €/m²/an pour le nord et la Vallée de l'Huveaune et à près de 190 €/m²/an sur Euroméditerranée 1.
Autre fait marquant du semestre : augmentation de l'offre vacante, qui a continué de s'alourdir au 2ème trimestre 2016 à +26% en 6 mois. Ces disponibilités représentent 175 000 m² de bureaux recensés à la fin du 2ème trimestre 2016, dont 115 000 m² pour le segment des surfaces de plus de 1 000 m². Il en ressort un taux de vacance de l'ordre de 4,1%, un niveau inédit pour le marché marseillais.
L'offre est aujourd'hui majoritairement composée de surfaces de seconde main, alimentée par de nombreuses libérations alors que l'offre neuve reste faible, de l'ordre de 40 000 m².
Le renouvellement de l'offre neuve de bureaux passe par la livraison de nouveaux immeubles de bureaux : 45 500 m² seront inaugurés en 2016 mais seulement 26 300 m² sont actuellement en chantier pour une livraison en 2017.
« La production neuve de bureaux reste encore très largement concentrée sur Euroméditerranée 1. Une offre neuve alternative bien connectée aux transports en commun pourrait cependant émerger sur d'autres secteurs tertiaires marseillais, via le lancement de deux projets comme « L'Olivier » au Nord ou encore le « Parc des Faïenciers » à l'Est, opérations présentées à des valeurs locatives comprises entre 170 et 180 €/m²/an », souligne Lucile de Malet, directrice de l'agence Marseille/Aix en Provence de Cushman & Wakefield.
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