Tribune de Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com
Le chauffage, s’il est collectif, est l’un des postes de dépenses les plus importants des copropriétés, comme le démontre une étude publiée récemment par la FNAIM. Elle fait apparaitre qu’à Paris, sur un total de charges par m² de 29,10€, la part attribuée au chauffage représente 9,06€, soit près du tiers des dépenses.
Réduire les charges de chauffage : une équation multiple
Pour économiser l’énergie en copropriété, ce qui réduira les charges, 3 facteurs sont à prendre en compte : le bâtiment, le mode de chauffage et le comportement des habitants.
1/ Le bâtiment. Sa date de construction, ses possibilités d’aménagement et d’amélioration de l’isolation thermique, les travaux déjà réalisés ou projetés sont autant d’éléments à prendre en compte pour faire des économies. L’investissement de la copropriété sera différent selon que l’immeuble fait l’objet d’une véritable rénovation énergétique ou d’un cumul d’opérations ponctuelles.
2/ Le mode de chauffage. L’état des équipements et en particulier de la chaudière de chauffage central, l’entretien et la maintenance sont des points cruciaux pour le bon fonctionnement du chauffage, qu’il soit collectif ou individuel. Le choix du combustible est primordial mais difficile en raison de la forte variabilité des coûts du gaz naturel, du fioul, de l’électricité, des énergies nouvelles et renouvelables (énergie solaire, éolienne, biomasse, pompe à chaleur). La décision est d’autant plus complexe que les investissements sont à amortir sur une longue durée alors que les coûts de l’énergie peuvent évoluer fortement sur le court terme.
3/ Le comportement collectif et l’implication de chacun. La mise en place de compteurs, d’appareils de mesure et de régulation d’eau chaude et de chauffage permet d’individualiser la consommation et de responsabiliser les habitants. Des dispositifs techniques ont été rendus obligatoires mais ils n’ont été mis en place que dans 10% des logements. Le syndic doit faire de la question une priorité pour l’immeuble, démontrant ainsi sa capacité d’analyse et d’anticipation.
Le syndic, chef d’orchestre de la rénovation énergétique
Une rénovation énergétique demande, certes, du temps et de l’argent, mais aussi - surtout peut-être - une capacité de prise de conscience et de mobilisation de tous les acteurs de la copropriété. Le syndic, pour sa part, doit apporter son savoir-faire technique mais aussi pédagogique en proposant un juste équilibre entre le coût des travaux, leur financement et les économies escomptées par les copropriétaires.
Dans un immeuble en copropriété, en effet, la gestion de l'énergie combine des choix macroéconomiques (en particulier pour le montant d’investissement supportable par tous les copropriétaires), le recours à des techniciens hautement compétents et la mobilisation des habitants.
Pour ce dernier point, il est évident que les conditions de consensus, ou du moins de large adhésion de la part des copropriétaires, constituent une donnée « vitale » pour la réussite d’une rénovation énergétique. La décision des copropriétaires doit aussi intégrer l’évolution à la baisse des charges courantes et le potentiel de valorisation de leur bien immobilier.
Des retours d’expérience profitables à tous
Pour mener à bien l’amélioration de l’immeuble, l’action du syndic et les décisions de l’assemblée générale entrent dans des dispositifs réglementaires : diagnostic de performance énergétique collectif, audit énergétique, plan de travaux d’économie d’énergie et constitution d’un fonds de travaux.
Tous ses dispositifs existants sont indispensables pour se documenter et préparer rationnellement les opérations. On pourrait y ajouter un « outil participatif » afin de capitaliser sur les acquis : ouvrir une « bourse aux idées » sur internet où copropriétaires, syndics, professionnels de l’énergie et des travaux, etc., pourraient librement faire part de leurs expériences. Il ne devrait pas être trop difficile de trouver un site pour ce faire.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir