Inflation à 2,4 %, taux longs au-dessus de 4 %, incertitude politique
: les raisons d’attendre ne manquent pas. Mais un marché qui trie n’est pas un
marché mort. L’ancien reste au-dessus de sa moyenne de long terme, avec 958 000
transactions sur 12 mois au 30 juin, tandis que, dans le neuf, le volume global
tombe sous les 40 000 réservations au premier semestre 2026.
Mais pour
Consultim Groupe, le véritable risque n’est pas d’investir dans l’incertitude
mais d’attendre un monde qui n’en aura jamais.
L’enjeu n’est donc pas
de prévoir le retour d’un environnement parfait, mais de sélectionner les
actifs adaptés au monde tel qu’il est : au bon prix, avec le bon rendement net,
le bon financement et le bon horizon.
L’attentisme a
désormais un coût
L’inflation n’est pas
neutre pour l’épargne. Près de 785 milliards d’euros sont aujourd’hui placés
par les ménages sur des dépôts à vue et des livrets ordinaires faiblement
rémunérés, alors que l’inflation s’établissait à 2,4 % en août.
Le changement de régime
est plus profond : inflation plus durable, taux d’intérêt structurellement plus
élevés et besoins massifs de financement liés notamment à la défense, à la
transition énergétique et aux infrastructures technologiques. Dans ce contexte,
l’attentisme n’est pas une absence de décision : il a lui aussi un coût.
Sollicité par Consultim
Groupe pour éclairer cette lecture, l’économiste et essayiste Nicolas Bouzou
observe que
« plutôt que de reporter les investissements, la réflexion doit être de
savoir quels types d’investissements sont adaptés à un contexte économique qui
est amené à durer ».
Dans l’ancien, le
marché s’est adapté
Sur douze mois à fin
juin 2026, 958 000 transactions ont été réalisées dans l’ancien, soit environ
10 % de plus que la moyenne observée sur vingt ans. La hausse des taux a réduit
la solvabilité, mais le marché s’est ajusté : prix, apport et durée des crédits
évoluent. En août, le taux moyen des crédits immobiliers atteignait 3,31 % et
la durée moyenne 252 mois.
Le marché secondaire du
LMNP géré confirme cette adaptation. Chez LB2S, plus de 60 % des réservations
2026 recourent désormais au crédit, alors que les années précédentes étaient
majoritairement orientées vers des acquisitions en cash. Le Baromètre du LMNP
géré ancien rappelle que le rendement affiché ne suffit pas : selon les
typologies, environ 80 % à 95 % du rendement brut est réellement conservé après
les charges prévues au bail. Rendement net, qualité du bail, durée et
exploitant redeviennent les principaux critères de sélection.
Dans le neuf, un
frémissement investisseur au milieu d’un marché toujours sinistré
Le contraste avec
l’ancien est brutal. Selon l’Observatoire FPI, seulement 38 932 logements neufs
ont été réservés au premier semestre 2026 : un volume dérisoire au regard des
besoins de logement et encore en baisse de 18,3 % par rapport à un premier semestre
2025 déjà historiquement faible. Pour la première fois, le marché passe sous le
seuil des 40 000 réservations sur un semestre.
Les ventes en bloc sont au cœur de la chute : 9 810 réservations au S1, soit -37 % sur un an, avec une accélération à -40,8 % au seul T2. Les propriétaires occupants reculent également fortement :
18 849 réservations, -16,8 %. Seule note positive, les investisseurs particuliers progressent à
6 573 réservations (+19,4 %), mais ce niveau reste
environ 70 % inférieur à la moyenne des premiers semestres observés sur la
décennie précédente. Le rebond existe ; il part de tellement bas qu’il ne peut
être confondu avec une reprise du neuf.
Les résidences services
résistent mieux : environ 3 700 réservations estimées au S1 2026, en recul
d’environ 5 % sur un an et à un niveau beaucoup plus proche de leur moyenne
historique récente. Et certaines opérations correctement calibrées trouvent leur
marché : à Cannes, la résidence Mobility Azuréa, lancée à la rentrée 2025, a
atteint son seuil d’actabilité dès le printemps 2026 ; à Dijon, la résidence
étudiante Uxco, lancée en mars 2026, devient actable en cette rentrée.
Evidemment, le logement
neuf reste dans une crise profonde, mais la demande d’investissement n’a pas
disparu. Elle sélectionne beaucoup plus fortement les opérations dont le prix,
l’usage, le rendement et le montage répondent aux nouveaux arbitrages des investisseurs.
L’immobilier protège
partiellement de l’inflation et reste un actif réel
Dans un environnement
inflationniste, l’immobilier conserve une caractéristique singulière : ses
revenus sont indexés sur l’inflation. Entre 2020 et 2026, les prix à la
consommation ont progressé d’environ 18 %, contre 16 % pour l’ILC et 14 % pour
l’IRL. La protection n’est ni parfaite ni automatique, mais elle s’avère bien
réelle. Surtout, l’immobilier est avant tout un actif réel, concret et
productif, avant même d’être un actif financier : il répond à des besoins de
logement, d’études, de mobilité, de tourisme, de vieillissement et de
dépendance.
« En 2022, on attendait
la fin de l’inflation. En 2023, la baisse des taux. En 2024 et 2025, la
reprise. En 2026, allons-nous attendre l’élection de 2027 ? Le vrai risque est
d’attendre un monde sans incertitude », résume Edouard Fourniau, Président de
Consultim Groupe. Pour lui, l’immobilier ancien montre que le marché sait
s’adapter ; le neuf montre qu’il sait aussi trier.
« Le logement mérite
toutefois mieux qu’une succession de mesures ponctuelles. Il faut retrouver une
vision de long terme, capable de répondre à nos besoins de logement et de
redonner confiance à ceux qui financent l’immobilier, notamment les particuliers
», conclut Édouard Fourniau.
2027 ne doit pas
devenir une nouvelle raison d’attendre
La présidentielle doit
être l’occasion de remettre le logement au cœur du débat. Production,
investissement locatif, fiscalité, financement, logement étudiant, mobilité,
vieillissement : le logement traverse tous les parcours de vie et constitue un
marqueur de société.
Consultim Groupe finalise un dispositif dédié à la présidentielle 2027 qui visera à interroger les attentes des Français et des professionnels, ainsi que la vision du logement et de l’immobilier portée par les principaux candidats.