Selon la
dernière étude UBS Alpine Property Focus 2025 du CIO d’UBS Global Wealth
Management (GWM), la destination suisse de premier plan, Saint-Moritz (GR),
conserve une fois de plus son titre de marché de résidences secondaires le plus
cher de toute la région alpine.
A l’échelle européenne, les prix des résidences
de vacances en montagne ont augmenté de 2,3% au cours des quatre derniers
trimestres. Pour cette année, on s'attend à ce que la dynamique des prix reste
positive, mais qu'elle diminue.
La Suisse regroupe les
cinq marchés de résidences secondaires les plus chers de la région alpine. Les
prix au mètre carré les plus élevés se trouvent dans la destination
Engadine/Saint-Moritz. Un appartement de vacances haut de gamme y coûte au
minimum 22 300 francs par mètre carré (23 700 euros). Verbier (VS) occupe la
deuxième place avec des prix à partir de 22 100 francs (23 600 euros) le mètre
carré. Les destinations de Zermatt (VS), Gstaad (BE) et Andermatt (UR)
complètent le top cinq. La station la plus chère des Alpes françaises est
Courchevel, où les prix des résidences secondaires haut de gamme atteignent au
moins 17 900 francs (19 100 euros) par mètre carré. Avec des prix à partir de
13 900 francs (14 800 euros) le mètre carré, Kitzbühel arrive en tête du
classement en Autriche. Cortina d’Ampezzo – qui accueillera les prochains Jeux
olympiques d’hiver – est la destination la plus chère des Alpes italiennes,
avec un niveau de prix à partir de 11 800 francs (12 500 euros) le mètre carré.
L’euphorie s’estompe
Les restrictions de
voyage, la fermeture temporaire des offres de loisirs urbains pendant la
pandémie et l’essor du travail hybride ont déclenché, dès 2020, un boom durable
de la demande de résidences secondaires dans l’ensemble de la région alpine.
Par ailleurs, la bonne performance des marchés boursiers a renforcé la capacité
d’achat. Depuis 2020, les prix des résidences secondaires dans les Alpes ont
augmenté en moyenne d’environ 30% dans les régions analysées, ce qui correspond
à une hausse annuelle de 5,5%. La hausse des coûts de financement n’a que
légèrement freiné cette envolée des prix. En 2024, les prix des résidences
secondaires dans l’ensemble des principales destinations alpines analysées ont
progressé d’environ 2,3% en moyenne. La hausse la plus marquée a été observée
dans les destinations phares françaises et italiennes, où les prix ont grimpé
en moyenne de plus de 4%. En Suisse, les prix des résidences secondaires dans
les destinations de premier plan ont augmenté de près de 3%. Seule la région
alpine autrichienne a enregistré un recul des prix, d’environ 3% en moyenne.
Tendances de la demande
intactes, mais perspectives plus modérées
Les résidences
secondaires alpines continuent de jouir d’une grande popularité. Les jeunes
actifs, qui peuvent travailler à distance, apprécient particulièrement la
liberté et la qualité de vie offertes par les régions de montagne. Les vagues
de chaleur estivales renforcent également l’attrait des refuges alpins. En
outre, l’augmentation de l’espérance de vie rend l’acquisition d’une résidence
secondaire plus attractive, la durée d’utilisation potentielle s’allongeant. Maciej
Skoczek, économiste immobilier auprès du CIO d’UBS GWM et auteur principal de
l’étude, explique : « A court terme, la dynamique des prix dans la
région alpine devrait continuer de s’affaiblir au cours des prochains
trimestres. Les perspectives économiques pour l’Europe restent prudentes,
l’inflation pèse sur le pouvoir d’achat des ménages et les coûts de financement
élevés – hors Suisse – rendent l’acquisition d’une résidence secondaire alpine
particulièrement onéreuse. »
Focus sur la Suisse
Toujours en hausse
Les turbulences
géopolitiques actuelles rappellent l’attrait de l’immobilier suisse en tant que
valeur refuge pour la clientèle internationale. Par ailleurs, la forte baisse
des taux hypothécaires stimule la demande de résidences secondaires en Suisse.
L’offre de résidences secondaires et l’activité de construction neuve restent
globalement faibles, ce qui soutient encore les prix. Toutefois, à l’échelle
régionale, le niveau élevé des prix atteint de plus en plus ses limites et la
dynamique de hausse devrait ralentir par rapport à l’an dernier. Les premiers
signes de calme, conséquence de la cherté, sont déjà visibles depuis plusieurs
trimestres dans les Grisons, où la dynamique des prix s’est nettement atténuée
par rapport à l’année précédente. L’intérêt des acheteurs devrait globalement
se reporter davantage vers des régions plus abordables.
Le risque réglementaire
au premier plan
La situation actuelle
de pénurie d’offre devrait s’atténuer quelque peu dans un avenir proche. Depuis
octobre 2024, la loi sur les résidences secondaires a été assouplie, ce qui
devrait permettre à davantage de biens d’arriver sur le marché. Les logements
qui relèvent de l’ancien droit peuvent désormais être agrandis jusqu’à 30%,
même si cela entraîne la création d’unités supplémentaires. Au premier
trimestre 2025, le nombre de demandes de permis de construire dans les
destinations touristiques était déjà supérieur d’environ 10% à celui de l’année
précédente, atteignant ainsi son plus haut niveau depuis 2017. Une détente
pourrait également se produire du côté de la demande – mais principalement en
raison d’interventions réglementaires. Ainsi, le Conseil fédéral envisage un
durcissement de la Lex Koller, qui vise à renforcer la régulation de
l’acquisition de terrains par des étrangers. En outre, la suppression prévue de
la valeur locative entraînerait une charge fiscale supplémentaire pour les
propriétaires. Enfin, l’« Initiative pour l’avenir » assombrit les perspectives
dans le segment du luxe.
Prix au mètre carré des
résidences de vacances dans les destinations phares de la région alpine
européenne, en milliers de francs suisses Prix
au mètre carré des résidences de vacances dans les destinations alpines en
Suisse, en milliers de francs suisses.
