Après
une croissance modeste fin 2024, l'économie française aborde 2025 avec
fragilité - +1,1% de croissance annuelle selon l’Insee-, malgré un pouvoir
d'achat renforcé par la baisse de l’inflation. Les incertitudes politiques et
économiques continuent de freiner la confiance. Dans ce contexte, le marché
immobilier déjà bousculé par la baisse des prix, les contraintes
environnementales et les évolutions des modes de travail se retrouve à un
tournant. Quels défis et opportunités se dessinent pour ce secteur en 2025 ?
Nicolas
Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation, propose cinq grandes
tendances à surveiller.
1.
Baisse des valeurs immobilières et perspectives de stabilisation
Au
troisième trimestre 2024, les prix des logements anciens en France
métropolitaine ont diminué de 6,8% sur un an, marquant le cinquième trimestre
consécutif de baisse. Cette tendance s'explique par la hausse des taux
d'intérêt, qui se stabilisent malgré tout en dessous de 3,5%. Bien que la
correction soit sévère, elle offre une opportunité pour les investisseurs de se
repositionner avant une éventuelle stabilisation ou reprise. Le défi sera de
maintenir l’équilibre entre la baisse des prix, la demande en déclin et
l’adaptation aux nouvelles normes environnementales, comme le seuil de
performance énergétique des bâtiments.
2.
Crise dans les bureaux : flexibilité ou déclin ?
Le marché
des bureaux poussé par le télétravail est en pleine réinvention. La demande
pour des espaces traditionnels diminue, en particulier dans les zones
périphériques des grandes villes. Au 1ᵉʳ novembre 2024, le taux de vacance des
bureaux en Île-de-France a atteint 10,2%, avec des disparités notables : 4,8% à
Paris contre 19,7% en première couronne. Les entreprises privilégient désormais
des bureaux modulables et énergétiquement performants, alignés sur les nouveaux
usages du travail hybride.
3.
Immobilier résidentiel : les villes régionales entre essor et reflux
L'essor
du télétravail a profondément modifié la demande résidentielle, poussant de
nombreux citadins à quitter les grandes métropoles, à la recherche de logements
plus spacieux. Cependant, la réduction progressive du télétravail ou les
difficultés d'adaptation à la vie en régions créent aujourd'hui un mouvement de
retour. Depuis début 2024, Nantes a enregistré une baisse de 8,2% des prix
immobiliers, Bordeaux de 9,1% et Lyon de 7,5%. La difficulté à revendre des
biens achetés au sommet du marché pendant la pandémie accentue les tensions.
Néanmoins, certaines régions continuent d’attirer pour leur qualité de vie.
4.
Commerce : une réinvention nécessaire face à l'e-commerce
La
révolution numérique et la montée de l’e-commerce modifient en profondeur le
secteur du commerce. Pour rester compétitifs, les centres commerciaux doivent
proposer des expériences complètes, incluant services, loisirs et
digitalisation, pour transformer les centres commerciaux en véritables espaces
de vie.
5.
Investissements SCPI : maintien des rendements, mais à quel prix ?
Les SCPI
et autres fonds d’investissement, bien que soumis à des révisions
significatives, offrent encore des rendements intéressants. En 2024, certaines
SCPI ont affiché des taux de distribution supérieurs à 6, voire 7% pour les
plus performantes. Les gestionnaires doivent faire face à des révisions à la
baisse et diversifier davantage leurs actifs pour assurer leur rentabilité à
long terme dans un contexte économique de plus en plus incertain.
Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation, conclut : « Le marché immobilier se transforme à une vitesse inédite. La baisse des prix et les nouvelles normes environnementales imposent des changements profonds aux investisseurs. Il ne s’agit plus seulement de choisir les bons actifs, mais de comprendre les tendances structurelles – le télétravail, la décentralisation, la digitalisation – et de s’y adapter. Ceux qui aligneront leurs portefeuilles sur ces nouveaux enjeux, seront les gagnants à long terme. »