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Apicap inaugure un nouveau segment du marché immobilier

La société de gestion indépendante et spécialisée dans le circuit court du capital investissement (capital développement et capital transmission), Apicap décline depuis 2 ans une approche originale de circuit court sur l’immobilier après l’arrivée de 2 experts reconnus, Bernard Baret et Patrick Lenoël, associés gérants. En à peine 2 ans, plus de 25 M€ de biens immobiliers ont été acquis ou sont sous promesse d’achats, et environ 45 M€ sont en cours d’étude, soit plus de 70 M€. A 5 ans, Apicap ambitionne 1 Md€ d’actifs investis issu de l’immobilier.


L’immobilier autrement

Le circuit court
Apicap offre à ses clients fortunés et aux institutionnels une approche « circuit court » de ses projets immobiliers.  Maître d’ouvrage définissant le projet initial, le calendrier et le budget jusqu’à sa réalisation, Apicap  permet ainsi à ses clients d’investir dans des sociétés dédiées à des opérations de marchand de biens ou de promotion immobilière. Ces opérations visent à générer des marges bien supérieures aux rendements servis par les fonds immobiliers dont l’objet consiste à gérer des actifs existants et à reverser à leurs actionnaires les revenus locatifs liés à ces actifs. En contrepartie, les risques inhérents à l’activité de « production d’immeubles » sont supérieurs à ceux d’une activité patrimoniale, mais ils sont limités du fait de la qualité des emplacements sélectionnés par une équipe expérimentée.

Une stratégie d’investissement en « value added »
Ces nouvelles méthodes d’investissement et stratégies immobilières performantes, à forte valeur ajoutée, avec un horizon de temps plus court (de 2 à 4 ans), sont très différentes de la stratégie de détention (buy & hold) proposée par de nombreux concurrents. Apicap investit de façon opportuniste en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales : la société rachète, aux côtés d’opérateurs reconnus, des immeubles à revaloriser et augmente leur valeur en les restructurant, notamment via la création de nouvelles surfaces, et/ou en augmentant leur valeur locative, grâce à une augmentation des loyers et/ou du taux d’occupation. Cette approche est structurée à l’aide de deux principaux types de véhicules :
- des clubs deals à travers des fonds dédiés (Apicap Valo 1, 2, etc.) ou
- en souscrivant au FPCI Apicap immo.
Deux véhicules qui visent une performance élevée (multiple sur fonds propres d’environ 1,5 à 2 soit un TRI de 9 à 12%), en sachant que ce type d’investissement présente un profil de risque élevé et notamment de perte en capital.


Activité éligible au dispositif fiscal d’apport-cession
La stratégie d’investissement immobilière d’Apicap peut s’inscrire dans le déploiement du dispositif d’apport-cession pour les dirigeants qui ont cédé leur entreprise. Cette activité de « production immobilière » est éligible au dispositif fiscal dite du « remploi » (Art.150-O B ter du CGI) permettant de reporter le paiement de plus-values sur ventes d’actions. Elle n’est pas soumise à l’IFI.

Au total, plus de 25 M€ signés depuis le lancement de l’activité via la SAS Apicap Valo 1 et la SAS Apicap Valo 2. Trois exemples des premières opérations :

 

1/ à Paris XI° : « Le jardin Émile Gallé » : Commercial/Habitation - Rénovation et agrandissement d’un immeuble du début du XX° siècle

Achat d’un bâtiment existant de 362 m2 dans un quartier très prisé.
Travaux de restructuration et de création de surface nouvelle de logements de standing :
- Conservation du bâti existant mais destruction de la partie arrière à structure trop légère
- Création potentielle de surface nouvelle par surélévation de 2 étages (R+6) et agrandissement des niveaux sur l’arrière de la parcelle
- Les 680 m2 potentiels vont permettre de créer 14 logements de 45/50m2 unitaires.
Revente à la découpe des appartements avec une commercialisation qui débutera avant le démarrage des travaux.


2/ à Anglet (64) : « Le Club des Vignes » : Habitation - Rénovation d’une auberge de jeunesse en vue de créer 14 logements

Achat du terrain et du permis de construire purgé dans un quartier très prisé (près du Golf de Chiberta-Biarritz).
Travaux de transformation d’une auberge de jeunesse en résidence-club de logements de standing :
- Conservation de la structure globale du bâti, mais séparation en deux corps de bâtiment pour mieux intégrer l’ensemble à l’esprit général du quartier
- Création de 14 appartements modulables et de qualité avec jardins, balcons ou toits-terrasse- Mise en valeur des espaces naturels existants et création d’un espace ludique et sportif dans le parc boisé
- Création de 20 places de stationnement dont 10 parkings extérieurs et 10 garages fermés.
Revente à la découpe des appartements avec une commercialisation qui débutera avant le démarrage des travaux.


3/ à Marseille (13) : « La Conception » :
Bureaux/Habitation - Rénovation et agrandissement d’un immeuble industriel des années 1920

Acquisition des murs en plein cœur de Marseille
- Surface de 1 271 m2 en 2 bâtiments avec jardin de 600 m2
- Loyers encaissés jusqu’à l’obtention des autorisations administratives de construction
Création de logements de standing au cœur du 5èmearrondissement
- Rénovation du bâti existant (ancienne usine de production des années 1920) et création de surface nouvelle (surélévation de deux étages)
- Les 2 330 m2 potentiels permettraient de créer 60 logements de 35-40 m2 unitaire.
Revente à la découpe avec une commercialisation qui débutera avant le démarrage des travaux. 


Apicap profite de sa stratégie de court-terme au sein d’un environnement favorable ;
- selon les anticipations des économistes, les taux semblent devoir demeurer bas sur les prochaines années ;
- les restructurations permettent d’envisager des hausses de valeur significatives ;
- à marché constant, les valeurs locatives devraient continuer à croître, venant renforcer la valeur des biens.

Sur beaucoup de marchés comme l’Île-de-France, en résidentiel et tertiaire, il existe une pénurie d’offre liée à la rareté du foncier et à des taux de vacance historiquement bas, inférieurs à 5%.

 

 

 

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