Bilan 2018 & Perspectives 2019 du marché immobilier des commerces en France
Le pire n’est jamais sûr…
2018 a fini sur une note négative. Le mouvement des gilets jaunes, ses débordements et leurs effets sur les commerces ont amplifié le ralentissement de l’économie française, ternissant ainsi le bilan de l’année écoulée. « En 2019, la baisse attendue de l’inflation et les mesures de soutien au pouvoir d’achat suggèrent que la consommation pourrait accélérer. Toutefois, l’évolution du climat social restera un facteur clé, alors que la confiance des ménages s’est fortement détériorée pour atteindre son niveau le plus bas depuis novembre 2014 », explique Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France.
Cela dit, la tendance de long terme reste positive, et Paris devrait, comme les autres grandes destinations de la planète, continuer à profiter de l’essor du tourisme international.
Luxe : net rebond des ouvertures
Ce dernier point est essentiel pour les grands magasins et les enseignes de luxe, dont les performances dépendent très largement de la clientèle étrangère et qui, malgré une fin d’année chahutée, restent plutôt dynamiques. 48 ouvertures de boutiques de luxe ont ainsi été recensées en 2018 à Paris contre 26 en 2017.
Parmi les projets emblématiques attendus en 2019 figurent celui de Saint Laurent en lieu et place du concept-store Colette et celui du joaillier Graff, tous deux situés rue Saint-Honoré. « Cette artère, où ouvriront également Buccellati et Balmain et qui est l’une des rares à avoir vu ses valeurs locatives augmenter l’an passé, ne cesse de progresser dans la hiérarchie du luxe parisien : elle compte pour 30% des ouvertures de boutiques de luxe réalisées ou projetées sur la période 2018/2019 à Paris contre 20% entre 2012 et 2017 », note Antoine Salmon, Directeur du département Commerces locatif de Knight Frank
La mode, entre expansion et repositionnement
[...] les enseignes de mode traditionnelles, bousculées par le boom des ventes en ligne et la concurrence d’autres types de biens, traversent de fortes turbulences. Poursuivant ponctuellement leur expansion (Uniqlo à Rennes et bientôt Nantes, Primark à Toulouse, etc.), c’est plutôt aux opérations de rationalisation que ces enseignes consacrent désormais leur stratégie. Elles créent ainsi des boutiques spectaculaires et offrant toujours plus de services, tout en sacrifiant en contrepartie des points de vente non stratégiques. « D’ici la fin de 2019 et en à peine 3 ans, H&M et Zara pourraient ainsi avoir fermé près d’un quart de leurs magasins de Paris intra-muros », annonce Antoine Salmon.
Le consommateur au centre du jeu
Si le digital étend son emprise sur nos vies et nos modes d’achat, les boutiques restent en effet des éléments déterminants de la réussite d’une enseigne. Cette certitude s’est encore appuyée en 2018 sur de nombreux exemples, comme ce flagship ouvert par Zara boulevard Haussmann, ces alliances entre retailers traditionnels et e-commerçants (André et Spartoo, Monoprix et Sarenza, etc.), ou ces boutiques ouvertes par des marques nées sur le web. Le phénomène n’est certes pas nouveau mais il prend de l’ampleur.
Vers une plus grande mixité des usages
La transformation des modes de vie suppose aussi l’émergence de nouvelles aspirations, qui ne sont pas sans influence sur les comportements d’achat. Les Français auraient ainsi tendance à acheter moins mais mieux, et à privilégier les biens ou activités porteurs selon eux de plus de sens. Ces arbitrages profitent notamment aux secteurs qui ont trait au « bien-être » dans son acception la plus large (produits de soin du corps, sport, loisirs). L’alimentation et la restauration ont également le vent en poupe, un mouvement particulièrement perceptible dans les grandes métropoles où éclosent concepts haut de gamme de chefs étoilés, pôles de restauration et food halls.
Investissement : pas si mal
Si la prudence des investisseurs a pesé sur l’activité, le marché français des commerces a tout de même rassemblé un peu plus de 4,4 Mds€ en 2018. « En baisse de 14% par rapport à la moyenne des 5 dernières années, cette somme est légèrement supérieure à celle de 2017 grâce à un très bon 4e trimestre », annonce Antoine Grignon.
Après le nouvel Apple Store des Champs-Elysées, Hines a par exemple fait l’acquisition du futur flagship Saint Laurent de la rue Saint-Honoré. « Animées par d’autres cessions significatives, comme l’achat par Oxford Properties de la boutique Valentino du 273 rue Saint-Honoré, l’avenue des Champs-Elysées et la rue Saint-Honoré ont représenté 34% des volumes investis en pied d’immeuble en France en 2018. Elles devraient aussi tenir les premiers rôles en 2019 : de nouvelles opérations y sont ainsi attendues, parmi lesquelles la finalisation de la cession à NBIM du 79 Champs-Elysées pour plus de 600 M€ », poursuit Antoine Grignon.
Le marché des commerces ne se réduit pas aux seules rues commerçantes. D’autres typologies d’actifs tirent leur épingle du jeu, comme les parcs d’activités commerciales. Près d’1,3 Md€ ont ainsi été investis en 2018 sur cette typologie d’actifs, un volume record, en hausse de 73% par rapport à la moyenne décennale et constitué à 65% de cessions de portefeuilles.
Sur l’ensemble de 2018, les volumes investis sur le marché des centres commerciaux ne totalisent que 500 M€, soit une baisse de 70% sur 1 an et le montant le plus bas enregistré depuis 2008. « En 2019, ce segment de marché restera probablement pénalisé par l’aversion au risque des investisseurs et la rareté d’actifs prime disponibles. Toutefois, l’amorce de correction des valeurs et le meilleur écoulement d’actifs à revaloriser pourraient contribuer à la remontée des volumes investis », conclut Antoine Grignon.