Connexion
/ Inscription
Mon espace

[Tribune libre] Société civile et démembrement de propriété : le couple idéal pour la transmission de patrimoine

ER - Patrimoine et placements
ABONNÉS

Par Michel Brillat, Directeur de l’Ingénierie Patrimoniale, CGP Entrepreneurs.

Afin d’étayer cette affirmation, il convient tout d’abord d’analyser les avantages et les inconvénients du démembrement de propriété entre un père donateur et son fils donataire sur le bien lui-même,pour ensuite faire une comparaison avec le démembrement de propriété portant sur les parts d’une société civile immobilière.

Tout d’abord que la donation en démembrement de propriété présente deux avantages, que cela soit sur le bien lui-même ou sur les parts :

1/ en qualité d’usufruitier, le père donateur en conserve les revenus (les loyers, par exemple), la jouissance du bien transmis et/ou les dividendes ;

2/ la donation et par suite les droits qu’elle engendre ne portant que sur le montant de la nue-propriété transmise seront moins importants. Le fils nu-propriétaire deviendra propriétaire de plein droit, sans acquitter de droit de succession, au moment du décès de l’usufruitier.


Donation de la nue-propriété du bien direct ou via une SCI avec démembrement… Comparaisons.


I - Donation de la nue-propriété du bien direct

Une difficulté peut survenir en cas de souhait de l’usufruitier de céder le bien démembré. En effet, pour pouvoir céder le bien, l’usufruitier doit auparavant obtenir l’accord de tous les nus propriétaires :
- d’une part pour la cession du bien ;
- et d’autre part, pour le devenir des capitaux issus de la vente.

Explication : Sauf disposition contraire, la cession du bien démembré entraîne le partage du prix de vente. Le notaire chargé de la vente établit, le jour de la signature, 2 chèques : un chèque qu’il remet à l’usufruitier correspondant au prix de cession de son droit et un chèque qu’il remet au nu-propriétaire pour le prix de cession de son droit. Chacun, usufruitier et nu-propriétaire, peuvent faire usage du montant du chèque en toute liberté, le démembrement de propriété n’existant plus.

a) Ce partage du prix de cession doit théoriquement se faire selon la valeur économique de chacun des droits d’usufruit ou de nue-propriété prenant en compte la rentabilité du bien et la durée de l’espérance de vie de l’usufruitier. Cependant, en pratique, celui–ci est souvent réalisé selon le barème fiscal 669 du CGI.
b) Le partage du prix de vente peut entraîner inconvénient ou avantage selon ce que l’on recherche :
- le partage mettant fin au démembrement de propriété, lors du décès du père, le fils devra payer des droits de succession sur le montant perçu par son père au moment du partage ;
- si le père souhaite avoir des revenus, ceux–ci seront moindres car naturellement limités au montant du chèque perçu puisqu’une partie du prix aura été attribuée à son fils ;
- à l’inverse, le fils nu-propriétaire peut être très satisfait de percevoir immédiatement un chèque et d’en disposer comme bon lui semble alors qu’auparavant il devait attendre le décès du père usufruitier pour en profiter.
Si le partage ne convient pas au père usufruitier, celui-ci doit se mettre d‘accord avec son fils nu-propriétaire pour réemployer des capitaux issus de la vente sur d’autres actifs démembrés.


A retenir : la vente d’un bien démembré met fin automatiquement au démembrement et entraîne le partage du prix de la vente…. sauf convention contraire :


II- Donation de la nue-propriété des parts de la SCI détenant le bien

La société civile immobilière offre l’avantage d’autoriser une grande liberté statutaire qui permet de séparer propriété et pouvoir.  A la différence de qui est écrit auparavant, supposons que le bien appartienne à une Société Civile. Dans cette hypothèse, les parents donneront donc, non pas la nue-propriété du bien, mais des parts de la Société Civile. Grâce à une rédaction appropriée des statuts, les parents, nommés gérants, pourront disposer d’un maximum de pouvoir, notamment celui de faire vendre le bien par la Société Civile et de réemployer ce prix de vente comme bon leur semble.

En conclusion, toute opération patrimoniale nécessite de s’adresser à un professionnel afin de bien prendre en considération toutes les implications juridiques et fiscales que celle-ci entraîne et bien sûr à terme d’effectuer un choix en toute connaissance de cause.

http://www.cgpe.com/

 

 Comprendre l'économie durable pour s'y investir

 

Lire la suite...


Articles en relation

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
[Les entretiens d'Esteval] Jean-Claude Chasson, Bacchus Conseil

Bacchus Conseil : Une vision durable et raisonnable de l'investissement « plaisir » Loin des spéculations observées ces dernières années sur les bouteilles de vin, Monsieur Jean-Claude CHASSON s'est spécialisé avec Bacchus Conseil dans le développement durable et harmonieux du patrimoine viticole français. Retour sur une belle aventure entrepreneuriale avec le fondateur de l'entreprise. Quand avez-vous créé votre premier GFV ? C'était en 1989. Dans le cadre de l'expertise comptable et fort de...

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
[Les entretiens d'Esteval] Jean-Marc Divoux, Finance SA

Entretien avec Jean-Marc Divoux, gérant du fonds Expert Patrimoine Après avoir réuni certaines expertises de Robeco, de Commodities AM, de KBL Richelieu et AG2R AGICAM, Finance SA a accueilli Jean-Marc Divoux dans l'équipe de gestion en février dernier. Il y déploie désormais son expertise de gestion dont il nous parle avec passion. Quel a été votre parcours ? Après une formation d'ingénieur (avec une option en intelligence artificielle, ce qui, dans les années 80, n'était pas encore à la...

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
ISR et performance

La Financière de l'Echiquier présente une nouvelle étude sur ISR et performance La Financière de l'Echiquier, qui revendique un rôle de pionnier de l'application à la gestion d'actifs des critères ESG en France, vient de réaliser une grande étude sur ISR et performance. Bonne nouvelle : l'extra-financier ne détruit pas de valeur ! « Faut-il, s'interroge Didier Le Menestrel, président de La Financière de l'Echiquier, se résoudre à un sacrifice de performance lorsque l'on choisit d'investir de...

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
+ 4,5 % en un mois pour notre sélection diversifiée

Entre le 7 février et le 6 mars, notre sélection de supports d'investissement diversifiée s'est octroyée 4,5 %. Un beau score en ligne avec la poursuite du rebond des indices boursiers depuis la fin de l'année dernière. Un potentiel de 64,3 % pour une de nos valeurs Au cours des quatre semaines écoulées, huit lignes sur dix se sont mises en évidence, à commencer par Spie (+ 13,8 %) et SII (+ 11,2 %). Saint-Gobain fait encore du surplace, en dépit de la politique de repositionnement ambitieuse...