Connexion
/ Inscription
Mon espace

[Tribune libre] Société civile et démembrement de propriété : le couple idéal pour la transmission de patrimoine

ER - Patrimoine et placements
ABONNÉS

Par Michel Brillat, Directeur de l’Ingénierie Patrimoniale, CGP Entrepreneurs.

Afin d’étayer cette affirmation, il convient tout d’abord d’analyser les avantages et les inconvénients du démembrement de propriété entre un père donateur et son fils donataire sur le bien lui-même,pour ensuite faire une comparaison avec le démembrement de propriété portant sur les parts d’une société civile immobilière.

Tout d’abord que la donation en démembrement de propriété présente deux avantages, que cela soit sur le bien lui-même ou sur les parts :

1/ en qualité d’usufruitier, le père donateur en conserve les revenus (les loyers, par exemple), la jouissance du bien transmis et/ou les dividendes ;

2/ la donation et par suite les droits qu’elle engendre ne portant que sur le montant de la nue-propriété transmise seront moins importants. Le fils nu-propriétaire deviendra propriétaire de plein droit, sans acquitter de droit de succession, au moment du décès de l’usufruitier.


Donation de la nue-propriété du bien direct ou via une SCI avec démembrement… Comparaisons.


I - Donation de la nue-propriété du bien direct

Une difficulté peut survenir en cas de souhait de l’usufruitier de céder le bien démembré. En effet, pour pouvoir céder le bien, l’usufruitier doit auparavant obtenir l’accord de tous les nus propriétaires :
- d’une part pour la cession du bien ;
- et d’autre part, pour le devenir des capitaux issus de la vente.

Explication : Sauf disposition contraire, la cession du bien démembré entraîne le partage du prix de vente. Le notaire chargé de la vente établit, le jour de la signature, 2 chèques : un chèque qu’il remet à l’usufruitier correspondant au prix de cession de son droit et un chèque qu’il remet au nu-propriétaire pour le prix de cession de son droit. Chacun, usufruitier et nu-propriétaire, peuvent faire usage du montant du chèque en toute liberté, le démembrement de propriété n’existant plus.

a) Ce partage du prix de cession doit théoriquement se faire selon la valeur économique de chacun des droits d’usufruit ou de nue-propriété prenant en compte la rentabilité du bien et la durée de l’espérance de vie de l’usufruitier. Cependant, en pratique, celui–ci est souvent réalisé selon le barème fiscal 669 du CGI.
b) Le partage du prix de vente peut entraîner inconvénient ou avantage selon ce que l’on recherche :
- le partage mettant fin au démembrement de propriété, lors du décès du père, le fils devra payer des droits de succession sur le montant perçu par son père au moment du partage ;
- si le père souhaite avoir des revenus, ceux–ci seront moindres car naturellement limités au montant du chèque perçu puisqu’une partie du prix aura été attribuée à son fils ;
- à l’inverse, le fils nu-propriétaire peut être très satisfait de percevoir immédiatement un chèque et d’en disposer comme bon lui semble alors qu’auparavant il devait attendre le décès du père usufruitier pour en profiter.
Si le partage ne convient pas au père usufruitier, celui-ci doit se mettre d‘accord avec son fils nu-propriétaire pour réemployer des capitaux issus de la vente sur d’autres actifs démembrés.


A retenir : la vente d’un bien démembré met fin automatiquement au démembrement et entraîne le partage du prix de la vente…. sauf convention contraire :


II- Donation de la nue-propriété des parts de la SCI détenant le bien

La société civile immobilière offre l’avantage d’autoriser une grande liberté statutaire qui permet de séparer propriété et pouvoir.  A la différence de qui est écrit auparavant, supposons que le bien appartienne à une Société Civile. Dans cette hypothèse, les parents donneront donc, non pas la nue-propriété du bien, mais des parts de la Société Civile. Grâce à une rédaction appropriée des statuts, les parents, nommés gérants, pourront disposer d’un maximum de pouvoir, notamment celui de faire vendre le bien par la Société Civile et de réemployer ce prix de vente comme bon leur semble.

En conclusion, toute opération patrimoniale nécessite de s’adresser à un professionnel afin de bien prendre en considération toutes les implications juridiques et fiscales que celle-ci entraîne et bien sûr à terme d’effectuer un choix en toute connaissance de cause.

http://www.cgpe.com/

 

 Comprendre l'économie durable pour s'y investir

 

Lire la suite...


Articles en relation