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Eco-conditionnalité et primo-accession : l'urgence d'un prêt aidé intelligent

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Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi

 

Aujourd'hui, deux constats s'imposent :

- 1/  Le marché de la primo-accession dans l'ancien souffre comme jamais : si le marché de la revente dans son ensemble est en repli de 15% par rapport à une bonne année, le segment des ménages réalisant leur première acquisition est nettement plus affecté. Il est en retrait de l'ordre de 25% pour la France entière, et au-delà sur les marchés tendus, tel celui de la capitale, où l'effondrement atteint 40%.

- 2/  l'heure n'est pas au soutien aveugle par les aides publiques : il est évident que les finances publiques ne permettent pas une allocation massive au profit du logement, dictant une modération dans les propositions déjà intégrées par tous les acteurs du secteur.

Il n'en reste pas moins vrai que l'idéal de l'ascension sociale par l'accession à la propriété est en panne et le ralentissement des transactions, particulièrement dû à l'essoufflement de la primo-accession, entraîne son lot de conséquences économiques terribles : la filière du bâtiment, portée par l'entretien et la rénovation, aura licencié 25 000 personnes en 2013 et annonce des chiffres plus lourds encore cette année. La mortalité des agences immobilières n'a jamais été aussi forte, précédée aussi de licenciements de négociateurs en nombre impressionnant, sans parler des difficultés financières des agents commerciaux de l'immobilier, mal connues des statistiques, non moins douloureuses.


Que peut faire l'Etat dans ce contexte d'urgence, avec des moyens à l'étiage ? Le critère d'efficacité doit primer, sur tous les tableaux.

Au profit des accédants d'abord : l'accession dans l'ancien fait courir le risque d'engager les jeunes propriétaires dans un parcours difficile si le montant des charges énergétiques vient à exploser, rendant le remboursement du logement douloureux, jusqu'à le compromettre. En tout cas, réduire la facture énergétique des accédants revient à leur redonner du pouvoir d'achat et à les rendre aptes à faire fonctionner l'économie par la consommation. Dans le même temps, les banques ont durci leur examen des dossiers de prêt, plus vigilants quant à l'apport personnel. Faciliter l'accès des jeunes ménages à la propriété en rééquilibrant leur équation personnelle, et les préserver contre l'achat de biens énergivores - qui seront vite disqualifiés par le marché - est possible : un PTZ associé à l'obligation de travaux de rénovation énergétique est souhaitable.

Les modalités sont ajustables : le prêt peut être consenti sous conditions de travaux réalisés et attestés dans une période donnée, par exemple trois ans. Il pourrait également prendre directement en compte le prix du logement augmenté du montant des travaux, dont la réalisation devrait être immédiatement consécutive à l'achat. Dans les deux cas, les travaux devraient être effectués par des professionnels aux compétences attestées. La première formule présenterait l'avantage, grâce au différé, de préserver la solvabilité instantanée des accédants, tout en les conduisant à un comportement d'optimisation technique du logement.

S'agissant du réalisme économique de la mesure, quelle que soit la formule retenue, le PTZ écoconditionné résoudra la quadrature du cercle : distribuer une aide publique avec la certitude qu'elle sera suivie d'une commande de travaux par des entreprises en bâtiment, créant ainsi de l’emploi, et que les accédants acquerront un bien vertueux au plan énergétique. En outre, les rentrées fiscales viendraient amortir sans délai l'effort budgétaire de la collectivité, qui s'étalerait sur plusieurs années. Les droits de mutation, perçus par les départements, les communes et l'Etat, la TVA sur travaux due au fur et à mesure de leur engagement, la TVA associée aux dépenses corollaires des achats de meubles ou d'électroménager constitueraient des retours avantageux pour les pouvoirs publics.

Il appartient au gouvernement et au parlement de prendre conscience sans attendre que la primo-accession mérite une considération publique prioritaire, et qu'il est temps de l'orienter vers le développement durable. Quant à la réussite de la transition énergétique, Madame Pinel s'est très récemment exprimée devant le Conseil National de l'Habitat sur sa volonté la plus ferme, et cette proposition est conforme à son projet politique.

L'enjeu est immobilier, certes, il est surtout démocratique : la propriété est une aspiration forte des Français et des parcours d'accession réussis conditionnent la stabilité et la sérénité du pays.


Pour rappel, il existe aujourd’hui différents PTZ :

- L’éco-PTZ, qui permet de financer les travaux d’économie d’énergie et les éventuels frais induits par ces travaux afin de rendre le logement plus économe en énergie, plus confortable et moins émetteur de gaz à effet de serre.

- Le PTZ+ accordé sous conditions de ressources aux personnes souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique.

- Le PTZ+ délivré pour financer un achat dans l’ancien, à condition que des travaux d’une ampleur « le rendant neuf » soient réalisés. Ces travaux peuvent porter sur l’« ajout » ou le « remplacement » de plus de la moitié des fondations, des façades (hors ravalement) ou des éléments déterminants de la rigidité de l’ouvrage - murs porteurs, planchers porteurs, éléments de charpente…

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