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Un regard de huron sur le marché résidentiel en France

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Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France.

Les discours dominants de la communauté immobilière en France sont bien sombres depuis des mois : le nombre des transactions dans l'ancien comme celui des achats de logements neufs et des mises en chantier a considérablement baissé en 2013 et l'on prédit une année 2014 comparable.

S'agissant de la construction, on ne peut nier que le parc résidentiel du pays ne suffise pas à répondre aux besoins liés au dynamisme de la démographie, à la décohabitation, à l'éclatement des familles, à l'immigration ou encore à la mobilité. Qu'en est-il de la rotation des biens dans l'ancien ?

On pose un peu vite les années fastes, au cours desquelles la France a atteint jusqu'à 800 000 transactions - 2011 et 2012 notamment -, comme des toises. Du coup, c'est en référence à ces pics d'activité que la réflexionéconomique et politique juge toutes choses. On finit par imposer, selon une sorte de convention tacite entre les acteurs, les maxima comme des vitesses de croisière. La méthode est en soi singulière. Certes, la tentation estgrande, dans tous les domaines d'ailleurs, de poser les records comme des normes, un peu par facilité, un peu par oubli. Si l'on considère les vingt dernières années, le rythme ordinaire a été plus proche des 650 000 à 680 000 reventes que des 800 000.

Si le marché du neuf, par principe, ne peut se passer des aides publiques, qui rapprochent les prix des biens de la solvabilité des acquéreurs, la logique de l'ancien est autre : la formation du prix des logements d'occasion n'obéit pas à des impératifs industriels, comme pour le neuf, pour lequel les coûts du foncier, des matériaux et de la main-d’œuvre s'ajoutent, incompressibles. Le prix s'ajuste, plus ou moins vite, aux moyens de la demande.
En clair, alors que les prix se sont effectivement corrigés dans la plupart des villes, alors que les taux de crédit sont bas et les conditions de distribution correctes, si les ventes n'ont pas été plus nombreuses, c'est que le périmètre naturel du marché est celui-là.

On entend aussi des voix autorisées soutenir que le marché ne va pas bien parce que la France est en crise. Stricto sensu, une crise est un épisode exceptionnel, avec des indices de dégradation majeure des fondamentaux économiques. La France n'est absolument pas dans cette situation : son déficit public est pathologique comme celui de tous les pays occidentaux, sa croissance faible, et cet état sera bon an mal an durable, mais son taux de chômage est dans la moyenne de ses homologues, sa capacité à lever de la dette honorable, l'épargne de ses habitants équilibrée. L'Espagne ou la Grèce, oui, sont en crise, c'est-à-dire que leur situation est anormalement moins bonne que celle des pays qui les entourent, dans l'ensemble des compartiments du jeu.

Voyageant entre le vieux continent et les Etats-Unis, je suis plus enclin que d'autres à porter sur le marché français un regard de huron, comme dans Voltaire, ou un regard de Perse comme dans Montesquieu. Ce regardme conduit à abandonner l'abattement ambiant. En bref, relativisons sur cette crise profonde qui n’en n’est pasune. Le marché immobilier en France est loin de s’avouer vaincu.

www.erafrance.com/

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