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Immobilier d’entreprise 2014 en Ile-de-France, les 4 vérités de Knight Frank

BB - Analyse du marché immobilier
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La filiale du groupe anglais Knight Frank LLP fondé à Londres il y a 120 ans, livre un examen objectif du marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.


Trop de bureaux obsolètes sur le marché locatif

En région parisienne, la location s’est contractée de 25% en 2013, avec 1 845 000 m² de bureaux placés, proche des basses eaux plusieurs fois observées au cours de la dernière décennie.
- Si les petites et moyennes transactions ont mieux résisté, l’Ile-de-France a manqué de grandes transactions, en particulier au-dessus de 20 000 m².
- Le Quartier Central des Affaires de Paris et le Croissant Ouest tirent toutefois leur épingle du jeu avec une activité locative très proche de celle de 2012, voire supérieure. Le QCA, le plus cher de Paris, jouit d’une situation avec les entreprises à forte valeur ajoutée. Le Croissant Ouest a restauré son attractivité prix et a séduit les grands utilisateurs.

Qualité insuffisante de l’offre
L’Ile-de-France affiche un taux de vacance de 7,3% à fin 2013, l’un des plus faibles en Europe. La qualité de l’offre disponible reste par contre très insuffisante.

Transparence des loyers en question
Les propriétaires ont fait preuve de réalisme en réduisant les loyers de présentation et les loyers faciaux. Sur le QCA, le loyer haut de gamme est passé à 750€/m²/an, après avoir atteint 830€ à la mi-2012 et être redescendu à 800€ cette fin d’année.

Perspectives 2014
La barre symbolique des 2 millions de m² placés sera-t-elle franchie en 2014 ? L’activité transactionnelle au cours du 4e trimestre 2013 (supérieure à 500 000 m², pour la 1ère fois depuis un an) et les prévisions de retour de la croissance le laissent penser. Cette hausse attendue en 2014 restera avant tout comme un "ajustement technique".



Les investisseurs sont présents mais tous ne sont pas servis

Avec 11,1 Mds€ en 2013, les volumes investis en immobilier d’entreprise en région parisienne sont en repli de 8% par rapport à l’année précédente. Toutefois, la demande est beaucoup plus forte que l’offre mais elle est inégalement répartie :
- Le segment Coremanque d’actifs proposés à la vente. L’assèchement du marché conjugué à l’appétit des investisseurs internationaux a fait baisser les taux de rendement Prime qui se sont contractés, perdant 50 points de base.
- Le segment du Core Plus, au contraire, a connu une activité soutenue par l’intérêt croissant des acheteurs, majoritairement français, pour des actifs situés à des adresses moins prestigieuses. Les taux de rendement sur ce type d’actifs ont gagné de 50 à 100 points de base en 2013.

Perspectives 2014
Qu’au terme de 2014, l’Ile-de-France parvienne à franchir la barre des 10 Mds€ placés en immobilier d’entreprise auprès des investisseurs ne relève pas de l’évidence, la pénurie sur les actifs Core risquant de s’aggraver.
En revanche, après le réveil du Core Plus en 2013, ce pourrait être le tour du Value Added en 2014 : les acheteurs sont là, notamment des fonds à la stratégie opportuniste confiants en la capacité de croissance du marché locatif francilien. Mais il faudra que les vendeurs consentent à des efforts supplémentaires.

Transformation de bureaux en logements
Actuellement, en location comme en investissement, le marché francilien manque de bureaux de première qualité. Il est donc nécessaire de construire de nouveaux immeubles ou de procéder à la réhabilitation lourde d’immeubles qui le justifient.
Pour les immeubles tertiaires obsolètes, au contraire, leur transformation, en logements, ou autres usages, semblerait logique dès lors qu’ils sont correctement situés. Dans la plupart des cas, il s’agira de déconstruction-reconstruction, avec changement de destination mais qui ne pourra être réalisé qu’avec un engagement fort du pouvoir politique pour lever les freins techniques.



Dans le commerce de luxe, Paris reste une ville lumière

La barre du loyer de 20 000€ m²/an a été franchie sur les Champs-Elysées. Records sur records, les enseignes se battent avec toujours autant de détermination pour les emplacements et veulent profiter des flux commerciaux générés par la clientèle locale aisée et les touristes internationaux.
- Mass market et haut de gamme se côtoient sur les mêmes emplacements et finissent par former des écosystèmes cohérents.
- La conjoncture est beaucoup plus difficile en dehors des secteurs vedettes de la capitale, avec néanmoins des possibilités d’éclaircies à l’horizon. Si les valeurs des meilleurs emplacements montent, le loyer moyen reste stable, à 1 382€.

Perspectives 2014
En dépit d’un ralentissement au niveau mondial du haut de gamme et du luxe, les ventes hors taxe, réalisées par la clientèle étrangère, ont progressé de 12% sur les dix premiers mois de l’année en France. Il ne devrait donc pas y avoir de baisse des marques d’intérêt des enseignes pour Paris.
Quant à la consommation des ménages, essentielle pour l’activité des commerces, elle reste erratique. Bien entendu, le retour de la croissance permettrait une relance de la consommation bienvenue pour le commerce...

www.knightfrank.fr



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