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En 2013, l’immobilier haut de gamme poursuit son envol dans les principales villes internationales, sauf à Paris

BB - Analyse du marché immobilier
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Etude Barnes

L’accroissement de la population de personnes fortunées dans le monde n’est pas près de s’arrêter. En 2013, le nombre de High Net Worth Individuals dans le monde s’est élevé à 12 560 000 personnes, parmi lesquelles on dénombre :

- 1 426 milliardaires
- 189 000 Ultra High Net Worth Individuals ont fortune supérieure à 30 M$
- 1 180 000 individus disposent d’une fortune comprise entre 5 et 30 M$
- 11 190 000 personnes disposent de fortunes comprises entre 1 et 5 %$

En 2008, cette population était estimée à 8,6 millions de personnes, soit un bond de 46% en cinq ans.

 

Composition du patrimoine des personnes disposant de plus de 30 M$ 
- la pierre arrive en tête, à 23%*
- les actions à 21%
- les obligations à 21% également
- les liquidités 15%,
- les œuvres d’art et automobiles 12%
- l’or 3%
- les marchandises diverses 3%, et les devises internationales 2%

Les biens immobiliers sont situés à 46% dans les grandes villes, le littoral (30%), les résidences secondaires à la campagne (10%) ou à la montagne (3%) et les vignobles (11%).

Et pour ceux disposant de 1 et 5 M$, l’immobilier représente, 50 à 75% de leur patrimoine.


Les prix de l'immobilier à :

- Londres, les prix ont augmenté de 11% avec une moyenne de 24 000 € le m². Les acquéreurs Européens sont largement majoritaires avec de nombreux Français pour acquérir un bien aux abords du Lycée français, avec un budget de 2,5 à 10 M€.

- Miami, le nombre de transactions a progressé de 14% et les prix de 15 à 45% selon le type de biens.

- New York, où la demande s’est accrue en raison des taux d’intérêt des emprunts, il faut compter 13% de hausse du M² au cours des douze derniers mois. Egalement, la demande internationale dynamise le marché, New York restant une valeur refuge pour les plus fortunés.


Et pendant ce temps, Paris fait du surplace !

Quand on songe qu’en 2009, la capitale était 20% moins chère que Londres et 10% plus chère que New York ! Quatre ans plus tard, Big Apple est 70% plus cher et Londres 200%…

Aujourd’hui :

- les grands appartements trouvent difficilement preneur à des prix de 10 à 20% inférieurs à ceux de fin 2011 / début 2012.

- les acquéreurs se sont concentrés sur des biens de petites et moyennes surfaces avec des prix généralement inférieurs à 2M€. Ils intéressent encore quelques familles nombreuses relativement fortunées restées en France et accessoirement quelques étrangers, notamment des russes ou moyen-orientaux, en quête d’un investissement sécurisé. Cependant, ces derniers sont nettement moins nombreux qu’en 2011 et 2012. Des familles ont également opté pour la location en attendant de connaître le résultat des réformes juridiques et fiscales en cours.

Face à cette nouvelle donne, le marché se rationalise. Les biens de qualité ou d’une superficie inférieure à 200 m² se vendent aux mêmes niveaux de prix qu’en 2012. Mais les biens qui comportent certains défauts (travaux, emplacement au RdC ou 1er étage) enregistrent, comme pour les grands biens, une décote de 15 à 20% v/début 2012.
- Sur la rive droite, rares sont les biens supérieurs à 10 000€ le m² et 18 000€ pour les biens d’exception.
- Sur la rive gauche, dans les meilleurs quartiers, les transactions se réalisent autour de 15 000€ du m² pour les biens de qualité et entre 18 000 et 25 000€ le m² pour les biens d’exception.

Pour 2014, le marché dispose d’un puissant allié pour redémarrer : la résidence principale. Dernière niche fiscale, elle peut attirer de nouveaux candidats. En effet, les prix parisiens, comparés aux autres villes européennes, deviennent compétitifs pour une certaine clientèle, lorsque celle-ci envisage d’acquérir à très long terme pour ne pas être pénalisée par la taxation des plus-values immobilières.

Enfin, la géopolitique et l’instabilité de certains pays du Moyen-Orient pourraient également permettre une prochaine reprise du marché : les événements au Proche Orient drainent une clientèle de riches Algériens, Libyens, Egyptiens, Tunisiens qui viennent s’ajouter aux Libanais toujours très présents en France.

Parallèlement, une nouvelle génération d’investisseurs émerge, plus pragmatique, plus professionnelle aussi. Elle délaisse l’hôtel particulier richement décoré au profit de plusieurs appartements et s’intéresse aussi à l’immeuble de bureaux susceptible d’être réaménagé en hôtel.


Immobilier de villégiature 

A la mer ou à la montagne, les stations prisées représentent toujours des valeurs sûres : Deauville, Biarritz, Cannes, Saint-Tropez, Porto-Vecchio, Saint Barth, Monaco, Aix-en-Provence, Megève, Courchevel, Marbella, Miami… Mais d’un site à l’autre, les situations sont très contrastées.

Des baisses significatives :
- En Normandie, des baisses de 50% par rapport à 2009 sont constatées sur certaines maisons dans un rayon de trente kilomètres autour de Deauville.
- Sur la côte basque, deux marchés se côtoient. Le premier, en dessous d’1M€ stagne. Le second, est animé par la recherche de biens d’exception supérieurs à 3M€ et par des biens immobiliers de défiscalisation (ISF) tels que les hôtels de luxe.
- A Cannes, la morosité est alimentée par les interrogations sur la fiscalité. Dans ce contexte, un petit appartement sur la Croisette, en vente depuis 3 ans à plus 1,5 M€ est finalement parti à 630 000€.
- Dans le Périgord et en Provence, les ajustements à la baisse ont aussi été la règle avec un marché très calme au-delà de 1,5M€ en Provence et au-delà d’1M€ dans le Périgord.
- Seule région en hausse, la Corse, avec des acquéreurs Français pour la plupart et particulièrement originaires de la région parisienne. Les Russes sont présents, mais beaucoup moins que dans les autres régions où ils assurent souvent l’essentiel des transactions pour les biens d’exception.

www.barnes-international.com/fr


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