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[Analyse] Trêve hivernale locative : les « Vrais/faux mauvais payeurs »

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Gereseul.com revient sur un phénomène méconnu du grand public, les « vrais/faux mauvais payeurs » qui, en payant un mois sur deux, voire de manière encore plus occasionnelle, laissent peu de possibilité au bailleur d'entreprendre une procédure d'expulsion…

Une situation qui occasionne, pour le bailleur, bien plus de dégâts qu'un locataire qui arrête tout simplement de payer son loyer. 
Les quatre mois et demi de trêve hivernale, s’ils semblent longs au bailleur qui rembourse un crédit sans loyer en contrepartie, s’allongent à l’infini, lorsque ce bailleur se retrouve face à un locataire qui ne paie que partiellement son loyer.

Une « double peine » très difficile à dénouer pour le bailleur : au manque de revenus fonciers s’ajoute une possibilité limitée d’engager une procédure d’expulsion.
Comme le précise Dorothée Orlowksa, avocate au barreau de Paris, « La procédure d'expulsion peut être ordonnée par un Tribunal soit pour manquement contractuel, soit par résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations légales tels que le règlement du loyer à bonne date précise.
Lorsque la procédure d'expulsion est ordonnée pour manquement contractuel, le Tribunal ne fait que constater les faits et accorde aux locataires une chance de régler ses loyers, sous la condition que le non-règlement d'un seul loyer relancerait la procédure d'expulsion.

Lorsque la procédure d'expulsion fait suite à une résiliation du bail pour manquement à ses obligations légales, le Tribunal vient sanctionner le locataire pour une infraction au Code Civil dont la gravité, et donc la résiliation ou non du bail, est soumise à l'appréciation des magistrats.

Dans notre cas de « vrais/faux mauvais payeurs », toute la difficulté pour un propriétaire réside dans la manière dont il va constater le non-paiement des loyers et ainsi prouver que le locataire ne respecte par les termes du contrat ou ses obligations légales », conclut Dorothée Orlowksa.

Si tous les locataires qui affichent des problèmes de paiement et qui demandent un délai, ne rentrent pas dans ce cas de figure, une partie est clairement consciente de l’intérêt à rentrer dans ce petit jeu…

Afin de limiter les dommages induits par un tel comportement, le bailleur devra choisir son candidat à la location présentant un dossier solide avec un garant se substituant au locataire en cas de défaut de paiement. Et, au moment de l’impayé, s’il n'y a aucun retour de la part du garant, il est important d'entreprendre un minimum de démarches, comme des lettres de relances pour garder une trace des événements.

 
Et onze à la douzaine !
Certains locataires indélicats (ils ne sont pas nombreux, mais le fait mérite d’être raconté !) gèrent astucieusement leurs dates de paiement du loyer et font en sorte de payer onze loyers par an sur les douze dus…
Exemple : un loyer versé le 15 du mois, puis le 25 du mois et enfin le 5 du mois suivant. Si le bailleur ne prend pas le soin de bien noter les différentes dates de paiement, et, en face, le mois auquel correspondent ces versements, il peut très vite se retrouver, d’une année sur l’autre, avec un mois de loyer non réglé. Et il peut ne pas s’en aperçoit…

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