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Le marché des bureaux de Metz et Nancy, deux villes qui misent sur le développement de leur gare TGV

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L’analyse de BNP Paribas Real Estate


METZ

L’offre à un an se stabilise, mais suit deux mouvements opposés

L'offre de seconde main a entamé une progression constante depuis 2007, de +4% en moyenne et l'offre neuve poursuit sa résorption (-24% en 6 mois) pour ne représenter plus que 26% du stock global disponible à un an. « Cette tendance s'explique par la forte consommation de surfaces neuves en centre-ville (-54%), en particulier sur la ZAC de l'Amphithéâtre avec la commercialisation du Forum qui est maintenant achevée et du Divo, rempli à plus de 80%. Le centre commercial « Les Muses » du quartier de l’Amphithéâtre viendra poursuivre le développement de ce secteur d’avenir dans lequel est implanté le Centre Pompidou Metz », souligne Nancy Spann, Directeur Associé, BNP Paribas Real Estate Transaction.

La répartition géographique du stock disponible à un an évolue peu :

- le Centre représente 37% du volume de surfaces vacantes,
- le Technopôle 23% et
- le reste de la périphérie 40%.

Dans le nouveau quartier de la gare (Amphithéâtre), seulement 1 800 m² de bureaux neufs sont actuellement disponibles, répartis sur le Divo et l'îlot B2. Les prochaines livraisons sur ce secteur n'interviendront pas avant 2016.

Sur le Technopôle, le First Plaza, livré en 2012, constitue le seul immeuble neuf du disposant 7 000 m² de surfaces disponibles.

En périphérie, 4 200 m² de bureaux neufs disponibles à un an répartis sur la ZAC de Mercy et la ZA de Saint-Jean. Ces deux pôles accueilleront des opérations tertiaires d'envergure à l'échelle de l'agglomération à horizon 2014-2015.

Les transactions sont en léger repli avec un rebond des moyennes surfaces

Au premier semestre 2013, la demande placée est en léger repli par rapport à 2012 à la même période, de l'ordre de -7% en volume et -6% en nombre.
- Les grandes transactions, > 2 000 m², sont en retrait de -50%.
- les moyennes surfaces, 500 à 2 000 m², doubles sur les 6 premiers mois de l‘année.

Le centre-ville est le secteur qui a connu le repli le plus sensible à -18%, même s'il demeure le plus prisé. Le Technopôle et la périphérie restent assez stables, mais l'absence de grandes transactions n'a pas permis de contrebalancer le ralentissement au centre-ville.

Les loyers se maintiennent en centre-ville

Selon BNP Paribas Real Estate, les valeurs locatives des bureaux neufs se maintiennent en centre-ville. Ces valeurs sont tirées vers le haut grâce aux produits "prime" du quartier de la gare : loyers  jusqu'à 185 €/m²/an.
Constat similaire en périphérie, où le loyer moyen dépasse les 145 €/m²/an avec un loyer « prime » à 170 €.
Pour les bureaux de seconde main, une tendance haussière se dessine en centre-ville et en périphérie.

 

NANCY

L’offre atteint des niveaux élevés

Notamment dans le seconde main avec un volume supérieur à 50 000 m² disponibles, réparti essentiellement au Centre, 42% ; au Parc de Brabois, 21% ; et au Nord de l'agglomération, 23%. Si l'offre neuve reste stable, les livraisons d'immeubles prévues au cours des 12 prochains mois provoquent un bond du stock de bureaux neufs disponibles à un an.

L’offre neuve immédiatement disponible est composée à 75% d'un immeuble Place de la République, quartier de la gare, et d'un programme sur le Plateau de la Haye, qui sera complété dès 2014 par la livraison d'une 2ème tranche.
Deux immeubles sont également en cours de construction, le premier avec l'opération Ecoparc à Maxéville, et le second, l'Ile de Corse, localisé sur les Rives de Meurthe et en partie pré-commercialisé.


Les transactions baissent de -50% en volume

Il s'agit du résultat le plus bas constaté depuis 2005 au cours des 6 premiers mois de l'année, sous l'effet d'un net ralentissement de la demande placée sur les bureaux de seconde main.
Le centre-ville demeure le secteur le plus attractif : 70% des volumes traités, avec des transactions entre 1 000 et 1 200 m². Aucune transaction de plus de 1 500 m² n'a été recensée sur l'ensemble du premier semestre.


Les loyers des programmes neufs de centre-ville sont élevés

Les programmes neufs en centre-ville tirent les valeurs locatives vers le haut, jusqu'à 180 €/m²/an, loyer « prime » du marché, alors qu’en général, dans le quartier de la gare, ils se situent entre 150 et 160 €/m²/an.

Pour les bureaux de seconde main, le maintien des loyers faciaux est compensé par des mesures d'accompagnement et la recherche de locaux de qualité.

Pour plus d’informations : www.realestate.bnpparibas.com

 


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