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[Point de vue] - Garantie Universelle des Loyers : un projet de loi dangereux pour les locataires et les propriétaires

BB - Analyse du marché immobilier
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Un risque de déséquilibre financier et d’aléa moral selon Galian*

La Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, milite pour la création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) dont l’objectif serait « de garantir les bailleurs, sous la forme d’un système d’aides, contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion des locataires par des mesures d’accompagnement social. »

Ce dispositif nécessiterait, non seulement la création d’un organisme public dédié, mais aussi une nouvelle taxe pour assurer son financement. Évaluée par le Gouvernement à 1,5% du montant des loyers et supportée à parts égales par le locataire et le propriétaire, la taxe GUL viendrait encore alourdir la fiscalité des ménages.

Hier chiffrée à 2% par Madame la Ministre, ramenée aujourd’hui à 1,5%, propriétaires et locataires ne manqueront pas de s’interroger sur les paramètres de calcul de cette taxe et sur sa stabilité. Sa croissance pourrait rapidement s’avérer inflationniste.

Galian a calculé, dans une hypothèse favorable, « que les besoins de financement de la GUL pourraient atteindre au minimum 1,5 Mds€ par an et probablement davantage. Ainsi, le simple équilibre de la GUL impliquerait en réalité une taxe d’au moins 3,2%.»

Un projet de loi dangereux pour les locataires…

Un taux d’effort (rapport loyer / ressources) fixé à 50%, pourrait créer une illusion d’augmentation du pouvoir d’achat et faciliter l’accès des locataires à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, se révélerait excessif et surtout ne tiendrait pas compte du « reste à vivre ». Dans son baromètre 2012, la Banque de France a noté une « forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement ». Le nouveau dispositif risquerait d’accentuer ce phénomène.

… mais également pour les propriétaires :

La taxe GUL pèsera de manière obligatoire sur 100% des propriétaires, alors même que le taux d’impayés actuel est de l’ordre de 2,5%. On peut craindre que la GUL ne modifie cette situation et n’engendre une profonde évolution des comportements, véritable aléa moral. Si l’impayé n’a plus de conséquence, ni sur la perception du loyer par le propriétaire, systématiquement indemnisé, ni sur le locataire, sur-protégé, le bon paiement du loyer perd tout son sens.

Galian, qui alerte les pouvoirs publics sur les risques de dérive de cette « sécurité sociale du logement » alors que les experts des garanties de loyers (assureurs, courtiers, professionnels de l’immobilier) en sont évincés, propose la création d’un dispositif mixte public-privé, utilisant l’expérience acquise, bâti sur des paramètres économiques viables et mobilisant les ressources publiques sur des populations dûment ciblées.

*Galian est un acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l’immobilier qui accompagne les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, dont il sécurise les opérations initiées avec leurs clients. Avec plus de 45 ans d’expérience, Galian regroupe plus de 9 600 professionnels sociétaires, auxquels il propose un ensemble de produits et services adaptés à leur activité.
www.galian.fr/

 

 

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