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DTZ : La faible croissance des loyers logistiques en Europe profite aux locataires

BB - Analyse du marché immobilier
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  • Londres Heathrow reste le marché le plus cher au monde pour les implantations logistiques, suivi par Hong-Kong, Zurich, Singapour et Oslo.
  • Le top cinq des marchés mondiaux les moins chers est dominé par les villes secondaires chinoises comme Wuhan, Shenyang et Chengdu, suivies d’Atlanta et de Marseille.
  • DTZ prévoit une hausse modérée des coûts d’occupation des entrepôts, avec une moyenne annuelle de +1,6% sur les 5 ans à venir, légèrement en-dessous de l’inflation
  • En Europe la hausse de ces coûts est encore plus limitée, +1,4% par an en moyenne; elle devrait donc bénéficier aux locataires.


DTZ publie l’édition 2013 de son rapport sur les coûts d’occupation logistiques dans le monde, via l’analyse de 64 marchés « prime ». Cette étude révèle la situation contrastée de l’Asie-Pacifique qui compte les marchés les plus abordables mais aussi les plus onéreux.

La Chine compte les trois marchés logistiques les plus abordables au monde que sont Wuhan, Shenyang et Chengdu. A l’inverse, d’autres marchés en Asie-Pacifique, aujourd’hui considérés comme de larges hubs logistiques, offrent naturellement moins d’opportunités de réduction de coûts pour les locataires. C’est le cas de Hong-Kong et Singapour qui figurent dans le top cinq des marchés mondiaux les plus chers, Londres Heathrow demeurent la destination logistique la moins abordable, des villes « secondaires » comme Marseille et Anvers offrent quant à elles, des espaces logistiques parmi les plus abordables en Europe.

Karine Woodford, Directrice de Occupiers Research et co-auteur du rapport, commente : « Les coûts d’occupation logistiques devraient augmenter de façon modérée (1,6%) jusqu’à fin 2017, soit une progression inférieure au taux d’inflation mondial. Cette tendance s’explique par l’augmentation de l’offre logistique de classe A, qui viendra ainsi limiter la croissance des loyers. Bien sûr des différences significatives apparaissent : à Hong-Kong et Milan les locataires bénéficieront d’une baisse de leurs coûts d’occupation, à l’inverse ces coûts vont augmenter à Dublin (+5.4%) et à Melbourne (+3.4%), tirés par une demande croissante.»

L’étude révèle que les entreprises de la logistique vont, en Europe, continuer de bénéficier d’un taux de croissance modérée de leurs coûts d’occupation, de l’ordre de 1,4% en moyenne par an, avec toutefois de grandes disparités : la hausse des coûts devraient perdurer à Dublin après 2014 alors que Milan affiche les baisses de loyers les plus importantes à court et moyen terme.


Magali Marton, Directrice des Etudes CEMEA commente : « La pénurie d’offre de classe A dans de nombreux marchés en Europe a contenu la baisse des loyers alors même que la demande marquait le pas. Les coûts d’occupation ont cependant déjà enregistré une correction dans les marchés européens les plus impactés par le ralentissement économique. C’est le cas de Rome qui affiche la baisse la plus importante des valeurs locatives, de l’ordre de 7%. A l’inverse, d’autres marchés comme Saint-Pétersbourg, Tallinn et Moscou ont enregistré les hausses les plus importantes, avec des augmentations respectives de 8,2%, 7,5% et 4,6%. »


Dublin, bien que de taille modeste à l’échelle mondiale, devrait enregistrer la plus forte hausse de loyers en Europe à horizon 2017 ; avec des anticipations de valeurs autour de 100 €/m²/an par an contre 77 €/m²/an actuellement. Cette tendance s’explique par un redémarrage solide de l’économie irlandaise et une forte demande pour des surfaces logistiques de classe A, dont la disponibilité est aujourd’hui très limitée. D’autres marchés logistiques comme Riga ou Vilnius, suivront cette tendance haussière avec une croissance attendue de l’ordre de 3,1% par an. A l’inverse, les coûts d’occupation vont diminuer à Milan avec des perspectives économiques en berne et une demande assez faible qui viennent impacter négativement les valeurs locatives.


Rob Hall, Head of CEMEA Logistics chez DTZ, d’ajouter: « En Europe, le Royaume-Uni continue d’être l’une des destinations les plus chères pour les entreprises de la logistique, avec 6 marchés au-dessus de la moyenne européenne. Le top 10 des destinations les plus chères comptent aussi 4 marchés nordiques. Marseille, Anvers, Bruxelles, Lyon et Budapest continueront à l’opposé, d’offrir les coûts d’occupation les plus bas en Europe jusqu’en 2017. Notons toutefois que selon nos projections de croissance des loyers sur 5 ans, Marseille devrait perdre sa place de marché le plus abordable au profit d’Anvers. »


Stéphane Croxo, Directeur de la Logistique chez DTZ France conclut : « Dans ce classement, la France ressort très favorablement avec ses trois principaux marchés logistiques – Ile-de-France, Lyon et Marseille - dans le top 20 des marchés mondiaux les moins chers. Ce classement couplé à la profondeur du parc logistique français - estimé à quelques 30 millions de m² d’entrepôts - conforte la très bonne position du marché français dans la dynamique européenne. »

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