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Investissement immobilier : LMNP en amortissement ou Censi-Bouvard ?

Le point de vue d'Alexandre Boutin, Directeur de la formation et de l'ingénierie patrimonialede Fiducée Gestion Privée*.

LMNP en amortissement : la location meublée permet au propriétaire bailleur de se constituer un patrimoine immobilier dont les revenus sont peu ou pas fiscalisés.

Le Censi-Bouvard, une économie d’impôts rapide :

- Egalement appelé « Scellier meublé », le dispositif Censi-Bouvard correspond à l’acquisition de logements (résidences pour étudiants, EHPAD, résidences de tourisme) ouvrant droit à une réduction d’impôt.

- Prolongé par la loi de finance 2013, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de l’investissement HT, dans une limite de 300 000€

- Au-delà de ce montant d’investissement, il est possible de pratiquer l’amortissement du bien : si le montant de l’investissement s’élève à 350 000€, les 300 000 premiers € rentreront dans le cadre du Censi-Bouvard, tandis que les 50 000€ seront amortis.

N’est-il pas plus judicieux d’amortir l’intégralité de l’investissement LMNP ?

- Si l’économie d’impôt générée par le Censi-Bouvard a un effet immédiat sur la fiscalité, s’agissant d’un choix fiscal, il est bien plus opportun d’opter pour l’amortissement du bien.

- Fiscalement, les loyers imposés le sont selon le régime des BIC. Grâce à l’amortissement du bien (constatation de la dépréciation d’un bien dans le temps), les recettes imposables sont effacées, ce qui permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.

- En phase de remboursement, lorsque l’investissement a été financé à crédit, les charges déductibles sont importantes du fait des intérêts d’emprunt et de l’amortissement annuel du bien. Ce déficit est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature. A défaut d’imputation possible, ces déficits sont reportables dans le temps sans limitation.

- Lorsque le crédit est remboursé, il n’y a plus d’intérêts déductibles mais les amortissements qui ont été stockés viennent compenser les recettes qui normalement aurait été imposables.

Exemple pour un investissement de 300 000 € HT.

- En Censi-Bouvard, on aura 33 000€ de réduction d’impôts sur 9 ans, soit 5 500€ d’économies d’impôts par an.

- En faisant le choix de l’amortissement, on obtient :

- 300 000 x 90% = base d’amortissement (le terrain n’étant pas amortissable et sa valorisation étant de 10%).

- 270 000 x 41% (TMI) + 15,5% (CSG/CRDS) = 152 550€ d’économie d’impôts grâce à l’absence de fiscalité sur le revenu.

Opter pour le Censi-Bouvard afin de réduire ses impôts n’est pas le choix le plus judicieux. La location meublée répond à un objectif de constitution de revenus complémentaires. Si l’objectif est d’optimiser la fiscalité, d’autres dispositifs plus opportuns existent sur le marché.

*Fiducée Gestion Privée : premier réseau indépendant de gestionnaires de Patrimoine spécialisé auprès des professionnels de la santé.

 

 

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