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Le déficit foncier, une niche fiscale qui a ses limites

Les conseils du Cabinet Compta Expert*

Limitée à 10 700 € par an, la déduction de ce déficit reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. De même, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global mais uniquement imputables sur les revenus fonciers. Si ce mécanisme d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est automatique, il connait des limites.

Le déficit ne peut exister qu’en régime réel
Pour générer un déficit foncier, les revenus fonciers doivent être soumis au régime réel d'imposition et non au régime du « micro foncier ». En effet dans le régime « micro foncier » réservé aux contribuables qui réalisent moins de 15 000 € de recettes de location nue par an, le revenu est déterminé en prenant en compte un abattement de 30% représentant l’ensemble des charges. Ce régime micro, s’il présente l’avantage de la simplicité, ne permet donc de déduire qu’un montant forfaitaire de charges. Ce régime est donc pénalisant lorsque les charges sont importantes, par exemple lors de travaux de rénovation.

Le cas particulier des intérêts d'emprunts
Les emprunts dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, concernent l'acquisition ou la construction des biens loués ainsi que leur entretien, leurs réparations ou leurs améliorations. Ces intérêts sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global. Cette règle concerne aussi les frais accessoires qui sont liés aux intérêts d’emprunts (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...)
Cette règle a toutefois une portée limitée car l’administration fiscale considère que les recettes sont d'abord diminuées des intérêts d'emprunts puis des autres frais déductibles. Ainsi, le déficit imputable n’est inférieur au déficit foncier total que dans le cas où les intérêts d’emprunts déduits dans l’année sont supérieurs aux loyers encaissés. 

Que se passe-t-il si le bien n’est plus loué ?
Lorsqu'un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit. (Art.156-I-3 du CGI).
Si la location s’interrompt durant cette période, l'imputation sera remise en cause et l’impôt de l’année d’imputation sera recalculé.
L’impact financier de l’impôt à reverser vient s’ajouter à la perte de revenus liée à l’absence de location, même si le déficit n’est pas perdu mais requalifié de déficit reportable pendant 10 ans.
Cette règle s’applique également en cas de passage d’une location nue vers une location meublée. En effet l’administration considère l’arrêt de la location nue comme une modification du mode d’exploitation et donc de  la  règle d’imputation du déficit. 

L’imputation du déficit est sans effet sur les prélèvements sociaux
Comme les autres revenus du patrimoine, les revenus fonciers supportent l’impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux au taux global de 15,5% à compter du 1er janvier 2013.
Or l’imputation du déficit foncier, si elle vient effectivement  minorer la base de l’impôt sur le revenu ne vient pas diminuer l’assiette globale annuelle des prélèvements sociaux. Aucune compensation n’est en effet possible entre le déficit d’une catégorie de revenus et le résultat positif d’une autre catégorie.
A contrario, les déficits fonciers imputables sur les bénéfices fonciers futurs, viennent bien minorer l’assiette des prélèvements sociaux futurs dans la mesure où celle-ci comprend les bénéfices fonciers après imputions des déficits fonciers reportables.
Exemple : Un propriétaire foncier réalise des travaux pour 10 000 € et est imposable dans la tranche marginale à 30%.
- Si les travaux sont imputables, non sur les revenus fonciers, mais directement sur l’ensemble des revenus, l’impôt sera diminué de 3000 €.
- Si les travaux sont imputables sur les revenus fonciers il y aura bien une économie d’impôt de 3000 € mais également une économie de prélèvements sociaux supplémentaire de 465 €. 

Plafonnement des avantages fiscaux
De nombreux avantages fiscaux octroyés sous forme de réduction ou de crédit d’impôt sont globalement plafonnés à un montant de 10.000 € par an depuis le 1/1/2013.
Le revenu imposable d’un contribuable peut être diminué par l’imputation de déficits catégoriels (par exemple un déficit commercial) ce qui revient indirectement à réduire l’impôt dû. Mais l’imputation des déficits catégoriels sur le revenu global n’est pas prise en compte pour le plafonnement des avantages fiscaux.
Ainsi l’imputation des déficits fonciers ne vient pas diminuer l’effet des crédits ou réduction d’impôt dont bénéficierait un contribuable, (sauf lorsqu’elle résulte des déductions pratiquées dans le cadre des régimes Robien, Robien SCPI, Borloo Neuf et Borloo SCPI).

*Compta Expert : Réseau de cabinets d’expertise comptable de 26 bureaux, 14 associés experts comptables et ingénieurs et 250 collaborateurs sur l’Ouest de la France et la région Parisienne.

www.comptaexpert.fr

 

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