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Le viager mutualisé : une innovation sociale au profit des retraités propriétaires de leur logement.

BB - Analyse du marché immobilier
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L'Union Mutualiste Retraite a lancé en avril 2012, Coremmimmo, une innovation sociale au profit de ses sociétaires, retraités propriétaires de leur logement. Ce dispositif, qui permet de concilier gain en capital et maintien à domicile, a connu un grand succès en 2012, année de son lancement : sur 65 000 communications envoyées entre mai et novembre 2012, l’UMR a reçu 800 demandes d’analyses.

En un an, Coremimmo SCI, outil d'investissement doté d'une allocation de ressources de 40 M€, a procédé à une cinquantaine d’acquisitions pour 15 M€ en valeur de marché immobilier Une centaine d’autres sont en cours dans toute la France.

1 - Rappel du dispositif Coremimmo

Une transaction sécurisée : l'achat du bien se solde par le versement au comptant d'un capital. Le vendeur ne perçoit pas un bouquet et une rente, comme dans le viager traditionnel, mais uniquement un capitalreprésentant la totalité de la valeur vénale de son bien, déduction faite de la valeur du DUH (droit d'usage et d'habitation).

Une relation plus sereine entre vendeur et acheteur : l’interlocuteur du vendeur est une institution mutualiste,dont l'objet est d'apporter à ses sociétaires des solutions à leurs besoins de financement. L'enjeu de la transaction est d'abord l'aide au maintien à domicile du sociétaire vendeur.

- Une fiscalité transparente :
   - Pour le vendeur : les impôts et taxes sur la cession d'un bien immobilier s'appliquent au prix de cession stipulé dans l'acte. La valeur retenue pour le droit d'usage et d'habitation ne constitue pas un revenu imposable. Pour le calcul de l'ISF, c'est la valeur en toute propriété qui est prise en compte pour être déduite du patrimoine imposable après la vente.
  - Pour l'acquéreur : le prix d'acquisition stipulé dans l'acte est porté à son actif et sert de référence au calcul des droits d'enregistrement. Il est amortissable (sur une durée comprise entre 25 et 40 ans). Les amortissements et les travaux d'entretien sont déductibles. L'acquéreur doit s'acquitter de la TVA sur les charges non récupérables.

2 – Une démarche d’inspiration sociale

Conçue dans l'intérêt des sociétaires de Corem, c'est aussi une démarche à finalité économique qui vise à créer un élan sur un marché jusqu’à présent déséquilibré et très restreint : on estime le nombre annuel des ventes en viager à 5 000, soit 1% de toutes les transactions immobilières réalisées dans la France entière. Dans le même temps le nombre des offres (12 000 en 2011) a triplé au cours des dernières années. Il représente 3 fois celui des demandes.
-  âge moyen des souscripteurs : 74 ans,
-  capital moyen : 135 000€
-  dossiers en cours : 25% de veuves ou de couples sans enfants et 75% de familles motivées par le maintien des parents à domicile avec des aides liées au vieillissement (aide-ménagère, portage de repas à domicile…) ou l’obtention d’une avance sur succession, notamment pour les petits enfants ou en cas de famille recomposée.

UMR : Créée en 2002, seule complémentaire retraite mutualiste par points, individuelle ou collective, l’UMR gère un portefeuille d'actifs de 7,6 Mds€. Fin 2011, elle comptait 391 000 sociétaires, avec un réseau de partenaires de 124 mutuelles et groupements de mutuelles et, plus de 615 points de vente.

 

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