L’analyse de Guillaume Arnaud, Président du directoire de Sofidy
Pour diversifier son patrimoine et ses sources de rendement, un investisseur peut souhaiter allouer une partie de son patrimoine sur des actifs immobiliers. Il aura notamment le choix entre l’acquisition d’un appartement pour le proposer à la location et l’acquisition de supports « pierre-papier », plus particulièrement des parts de SCPI lui permettant de devenir co-propriétaire d’un parc immobilier. La solution à retenir dépend de l’objectif patrimonial de l’investisseur et son profil de risque. Pour les définir, il pourra se faire accompagner de son conseiller de gestion en patrimoine. Mais l’investisseur devra également peser le pour et le contre de ces deux solutions en vue d’améliorer le rendement-risque de son portefeuille.
L’accessibilité : avantage SCPI
La première donnée à prendre en compte est l’accessibilité de ces deux solutions. Acquérir un appartement en direct nécessite une immobilisation financière importante. Le prix moyen d’un appartement T2 en France est d’environ 200 000€. A Paris, il oscille même entre 400 000€ et 600 000€. En optant pour un financement à crédit, l’apport personnel requis par les banques est d’au moins 10% du prix du bien afin de financer les frais de notaire et de garantie.
La mise de départ pour acquérir des parts de SCPI est sensiblement plus faible. Le prix moyen unitaire d’une part de SCPI est d’une centaine d’euros. Tout nouvel associé s’engage à détenir un nombre de parts correspondant au minimum statutaire de la SCPI sélectionnée, généralement compris entre 4 et 10 parts. Mais cet investissement initial représente un montant sensiblement inférieur à l’apport personnel nécessaire pour acheter un appartement.
Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être souscrites régulièrement et progressivement, notamment par versements programmés, ce qui permet de moduler son investissement dans le temps en fonction de l’évolution de sa capacité d’épargne. Bien que le prix des parts de SCPI soit historiquement peu volatile, souscrire progressivement et régulièrement permet de lisser les points d’entrée et de traverser plus sereinement les différents cycles immobiliers. Les parts de SCPI peuvent également être souscrites en unités de compte dans un contrat d’assurance-vie.
Si l’acquisition de parts de SCPI a été initiée dès les premières années de sa vie professionnelle, le capital ainsi constitué et les dividendes potentiellement versés peuvent même représenter un apport financier en vue d’acquérir un bien immobilier en direct.
Le profil de risque : avantage SCPI
Que l’investissement dans l’immobilier soit réalisé en direct ou via une solution « pierre-papier », le placement n’est pas sans risque et le capital jamais garanti. Toutefois, investir dans un appartement en direct peut s’avérer plus risqué que l’acquisition de parts de SCPI.
En réalisant un placement locatif, l’investisseur doit réaliser seul la gestion du bien : analyse du marché locatif local, recherche d’un locataire, bon paiement des loyers, évaluation et engagement les travaux à réaliser, réunions de co-propriété et assemblées générales, incertitude sur le prix de revente... La gestion d’un appartement peut vite devenir chronophage mais également sources de problèmes voire de contentieux. Dans le cadre d’une SCPI, la gestion des actifs immobiliers est réalisée par une société de gestion, avec une équipe de professionnels expérimentés dédiés sur toute la chaine de valeur. En contrepartie, la société de gestion facture des frais dits « de gestion » aux associés de la SCPI.
Par ailleurs, en optant pour l’acquisition d’un appartement, le risque est concentré sur un seul actif. Tout problème ou dépense imprévue peut avoir un impact important sur la rentabilité de l’investissement. Avec l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur a accès, au contraire, à un patrimoine immobilier très diversifié, sur plusieurs centaines voire milliers d’actifs et de locataires, mais également sur différents segments immobiliers. Les SCPI acquièrent des actifs sur des segments de marché généralement inaccessibles en direct par un investisseur particulier (bureaux, murs de commerce, logistique, hôtellerie…). Leurs cycles économiques spécifiques peuvent s’avérer complémentaires entre eux, ce qui permet d’accroître la diversification.
Pour les SCPI les plus anciennes et les plus importantes en capitalisation, les actifs en portefeuille auront même été acquis à différentes phases de plusieurs cycles immobiliers, avec en conséquence un lissage du prix moyen d’acquisition du parc immobilier.
Avec une SCPI, les risques sont donc mutualisés. Les chocs éventuels sont alors amortis et les performances lissées.
La rentabilité : joker !
Pour choisir entre l’acquisition d’un appartement à donner en location et l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur devra également évaluer la rentabilité attendue. Cette rentabilité dépend intrinsèquement de l’actif. Mais l’aversion au risque de l’investisseur, c’est-à-dire son degré d’acceptation au risque en contrepartie d’un rendement espéré, doit également être pris en considération.
Des actifs acquis en direct peuvent dégager des rendements compris entre 0 et 15%. Pour s’assurer de sélectionner en direct un actif générant le rendement-risque espéré, l’investisseur devra avoir une bonne connaissance du marché immobilier de la ville sélectionnée mais aussi du temps à consacrer à ses recherches. Si les bonnes affaires sont possibles dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en direct, les mauvaises le sont aussi !
Les SCPI ont distribué en 2020 à leurs épargnants un rendement moyen de 4,12%. Elles ont donc à nouveau tenu leurs promesses de rendement dans un environnement financier des plus complexes et dans un contexte de crise économique inédite.
S’agissant de la rentabilité, c’est donc l’aversion au risque de l’investisseur qui pourra lui permettre de trancher entre l’acquisition d’un appartement ou celle de parts de SCPI.
La fiscalité : match nul
Tous les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. La même fiscalité s’applique donc aux loyers d’un appartement mis en location et aux dividendes versés par une SCPI.
Dans les deux cas, les intérêts d’emprunts lié au remboursement d’un crédit immobilier peuvent être déduits soit des dividendes dans le cadre d’une SCPI, soit des revenus locatifs dans le cadre d’un appartement donné en location.
Toutefois, si les parts de SCPI sont acquises en unités de compte dans un contrat d’assurance-vie, l’investisseur bénéficie de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie. Les dividendes potentiels versés par la SCPI restent alors dans l’enveloppe du contrat et ne seront fiscalisés que lors du rachat, partiel ou total, du contrat, avec des modalités qui varient selon que ce rachat intervient avant ou après les 8 ans du contrat et que le contrat a été souscrit avant ou après le 27 septembre.