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Immobilier : la vacance pour créer de la richesse

BB - Analyse du marché immobilier
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Une analyse de  Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

C'est le 20 mars prochain que le gouvernement annoncera des mesures d'urgence pour relancer la construction, aujourd'hui dans une situation historiquement difficile. On sait par ailleurs, depuis le début de l’année 2013, que les dépôts de permis de construire ont baissé dans des proportions vertigineuses, hypothéquant ainsi l'avenir des entreprises du bâtiment. En clair, quels que soient les efforts de l'Etat, dont on n'ignore pas la faiblesse des moyens, ils ne porteront leurs fruits qu'avec un décalage de 24 mois au bas mot, compromettant ainsi des dizaines de milliers d'emplois.

L'espoir ne peut venir que de la rénovation et de l'entretien du patrimoine existant, lequel a toujours constitué un puissant amortisseur économique. Je m'étonne que la réflexion publique ne relie pas ensemble trois sujets : le nombre considérable de logements vacants, le besoin de relancer la primo-accession et l'impérieuse nécessité de soutenir l'activité du bâtiment.

On compte en France 1,6 million de logements vacants 
- Quelles sont les causes de leur vacance ?
- Qui en sont les propriétaires ?
- Pourquoi prennent-ils cette décision ?

La raison majeure est le manque de moyens financiers pour mettre aux normes des locaux devenus obsolètes ou inadaptés. Ces logements, mais aussi parfois ces bureaux ou ces commerces désaffectés, sont pour 90% d'entre eux situés en zone urbaine. Ils constitueraient des cibles privilégiées pour les primo accédants s'ils étaient en état.

Qu'à cela ne tienne : pour mobiliser le parc immobilier vacant, pourquoi ne pas rendre ces biens éligibles, pour la plupart situés en zone tendue, au prêt à taux zéro, pour l'acquisition et les travaux ? Les jeunes ménages, que les financements publics orientent depuis longtemps vers la maison individuelle neuve en zone périurbaine alors qu'ils veulent se rapprocher de leur travail et des centres villes, accueilleraient comme une aubaine cette offre nouvelle. Qui plus est, ces biens seront accessibles à des prix réduits à cause de leurs insuffisances techniques, et l'on sait qu'ils resteront moins chers que le marché, même après réintégration du montant de travaux, de l'ordre de 600 €/m² en moyenne à ajouter au prix de base.

Pour autant, éveiller la demande en la solvabilisant ne suffira pas, il faut agir directement sur les propriétaires de ces biens. Il serait pertinent de les exonérer de taxation des plus-values, en tout cas pour les cessions réalisées pendant une période donnée, par exemple jusqu'à la fin de 2013.

La première conséquence majeure à attendre d'une telle mesure est relative aux besoins des ménages. Il est admis qu'il manque dans notre pays un million de logements, et le ralentissement du rythme des mises en chantier va dangereusement creuser ce déficit. Mobiliser le parc vacant, fût-ce à 50%, conduira à abonder l'offre de l'ordre de 800 000 unités, et ce, sans délai important : la réhabilitation ou la rénovation d'un bien prend entre 3 et 6 mois, quand le processus de construction s'étire sur 3 ans au minimum.

La seconde conséquence touche à l'appareil de production : en ne considérant que la moitié du parc vacant, ce sont déjà 20 Mds€ de travaux au bas mot qui seraient générés par cette action. Le volume de TVA à en attendre, quel que soit le taux - le débat est en cours -, est gigantesque et de nature à émouvoir l'Etat... Et ce sont probablement 100 000 emplois qui seront créés ou sauvegardés dans la filière.

On voit bien qu'il  temps que les décideurs publics regardent les locaux vacants, résidentiels ou d'activité, comme le lieu d'une action originale et volontariste. Les prêteurs et les conseils en crédit seront au rendez-vous de l'histoire pour financer ce marché et ajouter leur concours à celui de l'Etat. Le résultat à attendre de l'exploitation de ce gisement est à la mesure des enjeux : il en va de la santé économique et de l'équilibre social du pays.

 

 

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