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Bilan et perspectives des marchés immobiliers publiés par le Crédit Foncier

BB - Analyse du marché immobilier
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 Un marché immobilier résidentiel en retrait en 2013 et une baisse des prix différenciée selon les marchés.

« Le marché immobilier résidentiel en 2013 devrait poursuivre le mouvement entamé en 2012 : une relative résistance des prix dans les zones tendues et une baisse plus accentuée ailleurs. Toutefois, ce ralentissement ne remet pas en cause les fondamentaux d’un marché immobilier français caractérisé par un besoin en logement insatisfait. Par ailleurs, dans un marché dont les prix n’ont cessé de croître durant plus de 15 années, ce repli est naturel et peut même apparaître comme nécessaire » a déclaré Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier.

IMMOBILIER RESIDENTIEL : bilan 2012

Sur le marché de l’ancien et du neuf,  le niveau très bas des taux d’intérêt de crédit n’a pas suffi à soutenir la demande. La production de crédits engagés (compris les crédits travaux) affiche une baisse de près de 29% pour atteindre 115 Mds€.  La durée moyenne des prêts s’établit à 210 mois, en recul de 4 mois v/2011.

Marché de l’ancien en retrait 

  • 650 000 ventes estimées, soit -20% v/2011
  • 4 à 11% de ménages désolvabilisés par la suppression du PTZ + dans l’ancien
  • +2 à -10% d’évolution des prix en province

Le marché immobilier parisien et celui de la Première Couronne ont fait preuve d’une bonne résistance, du fait d’une pénurie d’offre face à une demande solvable toujours présente.

Marché du neuf avec des prix stables 

  • 339 000 logements mis en chantier
  • 86 200 ventes de logements par la promotion et 126 600 ventes de maisons individuelles.

Sur le marché de la promotion immobilière, la production de logements est en baisse de près de 20% en 2012, alors que la baisse des permis de construire est limitée à 7,5%.

Sur le marché de la maison individuelle, le volume de ventes s’élève à environ 126 600 unités, soit une baisse d’environ 16% par rapport à 2011.

Les prix dans le neuf sont restés stables sous l’effet, en particulier, des contraintes BBC et des nouvelles normes d’accessibilité.

IMMOBILIER RESIDENTIEL : perspectives 2013

Le volume des crédits engagés pourrait se contracter en 2013 pour atteindre un niveau légèrement supérieur à 100 Mds€ soit -12% v/2012.

Marché de l’ancien en 2013, vers une différenciation accrue des marchés 

  • 570 000 ventes attendues en 2013
  • 0  à -5% d’évolution des prix attendue dans les zones tendues
  • 7 à 10% de baisse des prix attendue dans les zones non tendues

Marché du neuf en 2013, une baisse de la production

  • 316 000 logements mis en chantier en 2013, soit -7% v/2012

Le PTZ +, qui ne concerne plus que le neuf performant énergétiquement devrait bénéficier aux ménages les plus modestes du fait de l’abaissement des plafonds de ressources et la réinstauration d’une période de différé total d’amortissement devrait améliorer leur capacité d’achat.

En matière d’investissement locatif, le dispositif Duflot aura pour tâche de prendre le relais de la loi Scellier, dans une vocation davantage sociale. Sur ce segment, le calme prédomine à ce stade. 

IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Avec 2,245 millions de mètres carrés placés en Ile-de-France, le marché locatif de bureaux a connu une performance satisfaisante, avec un second semestre assez actif : baisse d’activité  limitée à 8% v/2011.

Le dynamisme de ce marché dans une période de crise économique peut sembler paradoxal et peut s’expliquer de plusieurs manières : 

  • les utilisateurs de bureaux cherchent à réduire leurs coûts et tendent à renégocier leurs loyers, voire à rechercher de nouvelles implantations ;
  • les grands utilisateurs portent leur exigence vers des immeubles labellisés, flexibles et moins coûteux, rapportés au poste de travail ;
  • les uns et les autres remettent sur le marché des immeubles de générations antérieures, qui viennent alimenter l’offre immédiate, mais aussi peser sur la structure de cette offre, où la part des immeubles neufs/restructurés se réduit chaque année.

En région parisienne en 2012, la Défense affiche une progression flatteuse - en partie grâce à une transaction-phare, celle de la Tour Esplanade par le Ministère de l’Ecologie - et la Première Couronne sort grande gagnante, avec un volume placé en hausse de 44%, porté par quelques belles transactions. Les autres secteurs ont affiché une relative sous-performance, notamment Paris, qui a souffert d’un manque conjoncturel d’offre de qualité.

Les loyers franciliens affichent une stabilité faciale trompeuse, voire une très légère hausse. Cependant, déflatés des « mesures d’accompagnement », c’est-à-dire des remises de loyers stipulées dans les baux, les loyers tertiaires réels affichent une baisse accentuée, à mesure que ces remises sont de plus en plus importantes. Seule l’analyse bail par bail permet de mesurer des écarts qui peuvent aujourd’hui atteindre 26% sur des baux fermes de 12 ans, surtout dans les secteurs où l’offre est importante.

IMMOBILIER D’INVESTISSEMENT : activité soutenue

Avec près de 14,5 Mds€ investis en immobilier d’entreprise banalisé (en se limitant aux bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités), 2012 s’est inscrite dans la continuité de 2011. En dehors du pic de 2006 et 2007, années exceptionnelles, ce niveau de performance est cohérent avec la période décennale, où la moyenne se situe autour de 15 Mds€.

Les investisseurs sont à la recherche des meilleurs produits, mais aussi des situations les plus sécurisantes pour pérenniser les « cash-flows ». Ils ont privilégié l’Ile-de-France, en investissant sur la région capitale 3 fois plus que l’ensemble de ce qui est investi en régions. Le produit « bureaux » reste aussi privilégié, représentant à lui seul 70% des volumes investis, alors que le commerce reste un produit convoité. Sa part de 21% en 2012 est satisfaisante mais limitée par la pénurie d’offre de qualité. Le marché de la logistique a atteint l’an dernier 9% des engagements, grâce à des ventes de portefeuilles importants.

Pour Paris, l’année 2012 s’est révélée particulièrement faste, la capitale demeurant plus que jamais une valeur sûre. Avec 64% du montant total de l’investissement en Ile-de-France, la performance parisienne est surtout due à quelques très grosses transactions sur des adresses emblématiques du Quartier Central des Affaires (QCA), qui se sont échangées l’an dernier.

L’ensemble de ces facteurs conjoncturels s’est traduit directement sur les taux de rendement exigés, avec une nouvelle et sensible baisse sur les bureaux parisiens et les locaux commerciaux de pied d’immeuble, bien placés en centre-ville. Sur Paris QCA, des taux de 4,25 % en bureaux « prime » sont désormais la norme, et le commerce de centre-ville est descendu à 4 %. Plus que jamais, la qualité se paye au prix fort.

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