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[les entretiens d'Esteval] Thibault Feuillet, Norma Capital

Entretien avec Thibault Feuillet

Désormais fort de 700 millions d’euros d’encours et d’une équipe de 12 personnes, bientôt confortée par 3 nouvelles recrues, Norma Capital propose une nouvelle SCPI originale Fair Invest – tout en enregistrant une collecte maîtrisée sur Vendôme Régions.

Quelles ont les motivations au lancement de la SCPI Fair Invest ?

Avec Fair Invest, nous souhaitons nous positionner dans une logique de responsabilité sociale, d’utilité sociale. Il s’agit de proposer des investissements utiles. Au-delà du rendement et du risque, les investisseurs sont toujours plus nombreux qui prennent en considération la dimension utile de leur allocation.

Comment votre réponse s’articule-t-elle ?

Dans un premier temps il s’agit de favoriser des activités que nous estimons plus utiles à la société que d’autres. Ainsi les locataires déployant leur activité dans l’éducation, la santé, les énergies renouvelables, la réinsertion seront privilégiés quand nous refuserons un certain nombre d’autres activités comme l’armement par exemple.

Dans un second temps nous tenterons d’inscrire notre démarche dans le cadre d’un label immobilier ISR. Pour l’heure ce label est en cours de discussion entre les associations professionnelles et les autorités compétentes.  L’investissement socialement responsable s’inscrit aussi dans cette dimension d’utilité.  L’investissement socialement responsable sous-entend comme vous le savez la prise en considération d’aspects Environnementaux, Sociaux et Sociétaux et de Gouvernance, c’est l’acronyme ESG.

Nous anticipons ce sujet en procédant lors des vérifications diligentes qui incluent la prise en considération de ces aspects quand nous nous portons acquéreur d’un immeuble.  L’idée est alors moins d’acquérir un immeuble correspondant aux dernières normes environnementales qui seront obsolètes dans quelques années que de voir comment, par exemple, nous pouvons rendre un immeuble moins gourmand en fluides et mettre en œuvre un plan d’amélioration.

Qu’entendez-vous par la gestion des fluides ?

Par fluides il faut entendre énergie, gaz, électricité, réseau de chaleur notamment et eau. Les consommations dépendent pour l’énergie de l’isolation du bâtiment et de l’efficacité des appareils de chauffage comme les chaudières.  Le comportement des locataires est aussi bien sûr un facteur d’économie ou de surconsommation. Un travail éducatif est donc nécessaire pour éviter ce que l’on constate souvent dans les quartiers d’affaires, à savoir des tours aux bureaux encore éclairés au cœur de la nuit. 

Et concernant les aspects sociaux ?

Comme nous vous l’avons indiqué, nous souhaitons privilégier les réseaux associatifs qui œuvrent à la cohésion sociale, ceux qui favorisent l’insertion et l’accès à l’emploi, l’entraide sociale, la promotion des énergies renouvelables, l’éducation, la santé, le bien-être des populations et la petite enfance.

Comment garantissez-vous le respect de tous ces critères ?

Pour ce qui est de l’activité des locataires, la SCPI dispose d’une charte qu’il s’agit de respecter comme on respecte les statuts de la société ou le règlement général de l’AMF. Pour le reste il s’agit d’une démarche et non de critères. Cette démarche doit être mesurable, tant pour ce qui concerne ses coûts que ses résultats. A titre d’exemple, lors de l’acquisition un programme de travaux est prévu et budgété pour réduire les consommations sur trois ans. A l’issue des trois ans la réduction de la consommation doit être au rendez-vous. Cela bien entendu en sensibilisant les locataires pour faire évoluer les comportements.

Au-delà des conditions d’utilisation des immeubles, vous imposez un autre critère, directement liée à la gestion de la SCPI, qui est celui de l’absence du recours à la dette. Qu’en est-il ?

Nous estimons que l’accès à la dette est un facteur d’accroissement des inégalités. Il nous paraitrait donc paradoxal de tendre à l’utilité sociale et d’avoir recours à un instrument créateur d’inégalités sociales.

Qui sont les investisseurs sensibles à votre démarche ?

Aujourd’hui, comme nous l’avons dit, de plus en plus d’investisseurs sont sensibles à cette dimension utilitaire. On pourrait dire que de manière générale, l’investissement entre dans la 3D après le rendement et le risque.  Pour être victime des excès de certains de leurs ainés, la génération des trentenaires et des quadras est évidement particulièrement sensible à la dimension utilitaire, qu’elle touche les aspects environnementaux, sociaux ou de gouvernance. Les générations antérieures prennent aussi conscience de la nécessité de ne pas se limiter au rendement et au risque quand ils constatent où a conduit la primauté de la performance financière, voire l’exclusivité de la performance financière, dans le choix de leurs investissements. L’idée est donc ici de délivrer une performance dans la moyenne de la performance des SCPI de rendement de la place avec en plus le respect d’un critère nouveau. C’est ainsi que cette logique sociale se retrouve dans les conditions d’accès à la SCPI : le minimum d’investissement requis est en effet relativement bas, fixé à de 5 parts, soit environ 1 000 euros. Par ailleurs nous proposons un délai de jouissance à 120 jours qui restera fixe dans le temps.

Quelles ont été les premières acquisitions de la SCPI Fair Invest ?

Les premières acquisitions auront lieu à la fin du mois. Une à Nantes dans des bureaux occupés par le réseau Croissance Crèches, spécialisé dans la petite enfance et la formation des professionnels de ce secteur. Nous avons également jeté notre dévolu sur un centre de dialyse situé en région parisienne. Pour l’année en cours, nous envisageons de collecter 10 millions d’euros en faisant preuve de pédagogie quant à notre modèle.

Un mot également sur Vendôme Régions : vous avez collecté près de 130 millions d’euros en 2018. Misez-vous sur une accélération de la collecte ?

Non, 130 millions d’euros correspond à l’objectif de capitalisation de la SCPI Vendôme Régions à la fin de l’année 2019.  Cela correspond à une collecte de 70 à 80 millions d’euros cette année. Sachant que selon la maxime bien connue dans le métier : « le rendement amène la collecte mais que la collecte n’amène pas le rendement » nous avons choisi de favoriser le rendement plutôt que le volume.  En d’autres termes nous sommes dans une logique de collecte maîtrisée, rendue possible grâce à des quotas convenus avec nos partenaires. Cette collecte mesurée rassure les investisseurs car, ainsi, une certaine équité entre porteurs de parts est rendue possible et les montants collectés sont en rapport avec la profondeur du marché et notre capacité d’investissement.

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