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BB - Analyse du marché immobilier
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Immobilier coté : Le résidentiel allemand en tête

Par Laurent Saint Aubin, Gérant Actions, Immobilier Europe et Gérant du fonds Sofidy Sélection 1

Les premiers résultats des foncières résidentielles allemandes ont confirmé qu’elles continuent de délivrer les meilleurs taux de croissance organique du secteur, à un niveau supérieur à 4% et des hausses toujours solides de valeurs (13% pour Vonovia et plus de 10% pour TAG Immobilien), en contrepartie, il est vrai, de programmes d’investissements alourdis.

Malgré un taux d’effort qui devient élevé à Berlin (plus de 30% du revenu disponible des ménages) et suscite sans surprise des réactions négatives de la part des lo­cataires (plus de 80% de la population n’est pas proprié­taire dans la capitale allemande), la réserve de crois­sance future demeure largement intacte à nos yeux compte tenu des éléments suivants :

1/ La croissance démographique dans les grandes villes Outre-Rhin demeure forte (+6,9% par an à Francfort/Main depuis 2013) de même que le déséqui­libre entre l’offre et la demande (1/1,69 à Berlin)

2/ Le mécanisme de hausse des loyers est lié à la crois­sance des valeurs de marché et aux investissements d’amélioration avec des limitations à la hausse comme à Paris… mais la différence réside initialement dans la qualité et le taux de vacance des immeubles (souvent de grands ensembles standardisés et peu modernisés depuis les années 50 Outre-Rhin) et dans le niveau absolu des loyers (11,6€ /m² en moyenne à Berlin vs 32€ /m² à Paris) comme des prix (4 000€ /m² en moyenne sur le Prime résidentiel berlinois vs 10 000€ /m² à Paris avec une progression dans les deux cas de 50% sur les 10 dernières années). À signaler que l’absence dans la pratique d’indexation des baux sur la hausse des prix est compensée Outre-Rhin par la référence à un indice d’évolution des prix de marché dans la zone de chalan­dise de l’appartement concerné 

3/ Les services annexes aux locataires (qui atteignent 9% de la marge d’EBITDA pour Vonovia, la principale foncière allemande dans ce domaine avec 400 000 logements en portefeuille) qui recouvrent des offres de chauffage, connexion internet, services d’aide à la personne, transport partagé

4/ La densification des ensembles d’immeubles qui se traduit par le montage de nouveaux immeubles (à bas coût en utilisant la technique des blocs préassemblés), le plus souvent par réduction de la taille des parkings.

5/ Une réserve globale de croissance externe (les fon­cières cotées ne représentent que 4% du parc rési­dentiel en Allemagne).

Toutes ces raisons nous incitent à conser­ver plus du quart du portefeuille de Sofidy Sélection 1 sur cette thématique, qui s’est illustrée en outre au cours des dernières années par de nombreuses opérations de fusions-absorptions.

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