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SCPI et rendement : une combinaison qui continue de faire ses preuves !

Si leur collecte a baissé en 2018 par rapport à l’année précédente, le nombre de SCPI de rendement disponible a quant à lui augmenté grâce à l’initiative de sociétés de gestion entrepreneuriales. Bilan et perspectives avec Jonathan Dhiver.

Les SCPI de rendement, c’est-à-dire celles dont le but est de distribuer à l’épargnant un revenu régulier, le plus élevé possible (1), ont connu une année 2018 marquée par quatre tendances :

  1. Il continue de s’en créer : leur nombre est passé de 85 à 91 ;
  2. Leur collecte nette annuelle a diminué de 13,85 %, à 5,34 milliards d’euros, mais le 4ème trimestre a été dynamique avec une collecte de 1,5 milliard d’euros contre 1,3 en 2017. La capitalisation globale des SCPI de rendement est de 51 milliards d’euros pour environ 1 100 immeubles détenus et quelque 730 000 associés porteurs de parts ;
  3. Elles continuent de diversifier leurs investissements de façon prononcée vers l’étranger (28 % des investissements réalisés au 4T 2018) et vers des actifs diversifiés et spécialisés (santé, hôtellerie…), en complément des traditionnels bureaux et commerces, sachant que l’Ile-de-France reste prépondérante dans leur stratégie (34,5 % des investissements au 4T 2018) ;
  4. Leur performance moyenne reste correcte, avec un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché : ratio uniformisé qui divise le dividende brut par le prix moyen d’acquisition des parts durant l’année) de 4,39 % en 2018 contre 4,45 % en 2017.

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, qui présentait ces données, le 27 février, à Paris, a, par ailleurs, abordé quelques thèmes tournant autour de l’actualité du secteur.

Une montée des sociétés de gestion indépendantes

Elles ont capté 41 % de la collecte des SCPI de rendement en 2018, contre 32 %, trois ans plus tôt, ce qu’il explique par le fait que les banques, négligeant les SCPI qui dépendent d’elles, auraient plutôt mis le paquet en 2018 sur les OPCI « qui représentent un meilleur business modèle pour elles ».

Une année 2019 prometteuse

Jonathan Dhiver estime que le TDVM devrait être de l’ordre de 4,40 % en 2019. Selon lui, « il y a encore des leviers d’amélioration des taux d’occupation financière pour certains gérants, ils vont pouvoir continuer d’investir dans des conditions intéressantes. »

Les investissements sont en adéquation avec la collecte

Une SCPI achète des immeubles avec l’argent qu’elle collecte. Il est important qu’elle ne traîne pas. « Si vous avez de l’argent qui dort, explique Jonathan Dhiver, cela détruit la performance immédiatement. » (Puisqu’il n’y a pas de revenu locatif). Les investissements réalisés en 2018 se montent à 5,05 milliards d’euros, ce qui, déduction faite des frais d’entrée, correspond grosso modo à la collecte.

De l’importance des versements programmés

Chaud partisan des versements programmés de la part des souscripteurs, Jonathan Dhiver estime que cela « répond à beaucoup de problèmes des SCPI ». Notamment, le fait que le ticket d’entrée est parfois cher. « Il faut répartir dans le temps ses investissements », assure-t-il. A titre d’exemple, une SCPI grand-public permet un versement initial de moins de 200 euros et des versements mensuels minimum de quelques dizaines d’euros.

Perspectives et menaces

En 2019, certains opérateurs pourraient diminuer le montant des frais de souscription qui constitue un des points noirs des SCPI avec le manque de liquidité. La remontée des taux, si elle se produit, aurait un impact « global, pas seulement sur les SCPI mais aussi sur la valorisation des entreprises, les obligations d’Etat… ». Jonathan Dhiver émet aussi l’hypothèse, à la limite du vœu pieu, que les consommateurs pourraient retourner vers les commerces de centre-ville dans une sorte de démarche socialement responsable qui tiendrait compte du fait qu’il faut les sauver, que les géants de l’internet ne payent pas leurs impôts en France, etc. Phénomène qui augmenterait la rentabilité des SCPI dont les commerces sont une des principales classes d’actifs.

Quelques SCPI à suivre

Pour diverses raisons — qualité des actifs, qualité de l’équipe de gestion, spécialité prometteuse… —, MeilleureSCPI.com invite à suivre en 2019 quelques SCPI en particulier : Accès Valeur Pierre, Affinité Pierre, Epargne Pierre, Cap Hébergimmo, Interpierre, PrimoFamily, PFO2, Ouest Cap Atlantique, Coeur de Régions…

Gilles Lockhart

 

(1) Il existe deux autres types de SCPI : celles dites de plus-value ou de capitalisation, qui ne versent pas ou peu de dividendes mais ont vocation à engendrer une valorisation à long terme de leur capital, et celles fiscales ou d’habitation qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale qui est généralement de 15 ans (SCPI Pinel, Malraux, Déficit Foncier, Monuments Historiques).

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