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Investissement en immobilier : quelles alternatives aux SCPI ?

Le rendement des SCPI, ces célèbres produits d’investissement pour le grand public surnommés « pierre-papier », a continué à s’éroder en 2018. D’autres véhicules de placement en immobilier, les OPCI professionnels et les FPCI, plus adaptés aux investisseurs avertis, offrent une alternative à ces solutions en proposant des rendements plus avantageux.

Par Jean-Baptiste Pracca, Managing Partner de Mata Capital.

En 2018, les SCPI ont enregistré une collecte inférieure de 19,4% à celle de l’année 2017 selon les chiffres de l’ASPIM et l’IEIF. Cette baisse n’est pas une surprise : avec l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière début 2018, certains particuliers ont préféré se tourner vers d’autres produits d’investissement non soumis à cette taxation patrimoniale. Pour autant, les Français restent profondément attachés à l’investissement en immobilier, et pour cause : celui-ci reste une valeur-refuge aux rendements attractifs et décorrélés des marchés financiers, qui connaissent de nouveaux soubresauts depuis la fin de l’année dernière.


SCPI : une baisse régulière de la distribution

Avec un taux de distribution moyen de 4,35% par an, les SCPI font partie des placements immobiliers toujours attractifs, mais les investisseurs ont de quoi s’interroger sur la baisse progressive de la rémunération qu’offrent ces produits. Rappelons que celle-ci était encore supérieure à 5% en 2014 et à 6% en 2009.

Néanmoins, lorsque l’on parle des SCPI, il faut bien avoir en tête que ces produits peuvent être très différents d’une société de gestion à l’autre. La plupart d’entre elles se concentrent sur des opérations d’investissement en Ile-de-France (42,6% des acquisitions en 2018), où l’immobilier présente un faible risque locatif et un faible risque de dévalorisation. A contrario, d’autres sociétés de gestion de SCPI réalisent des opérations plus risquées et potentiellement plus rémunératrices en investissant dans des biens situés hors des grandes villes ou à l’étranger. Le prix au mètre carré y est plus faible et le taux de rendement locatif plus élevé. Vigilance toutefois : ces SCPI supportent en contrepartie un risque de vacance locative et de dévalorisation plus élevé en fonction du cycle économique.

Investir dans une SCPI nécessite donc au préalable de se renseigner sur l’emplacement des biens possédés par ces fonds de manière à cerner le risque associé à ces produits. Cette tâche est d’autant plus importante qu’une fois la souscription faite au sein d’une SCPI, il devient difficile d’en sortir. Rappelons en effet que ces produits sont peu liquides et donc difficiles à revendre, surtout lorsque le marché est bousculé comme ce fût le cas dans les années 90.


OPCI professionnels et FPCI, deux alternatives aux SCPI

Pour bénéficier de performances supérieures à celles des SCPI, les investisseurs avertis sont de plus en plus nombreux à chercher des alternatives en restant dans le domaine de l’immobilier :

- les OPCI professionnels : Organismes de placement collectif en immobilier professionnels, et
- les FPCI : Fonds professionnel de capital investissement.


1/ Les OPCI professionnels sont les produits qui se rapprochent le plus des SCPI :
ces fonds permettent eux aussi de détenir des biens immobiliers pour en percevoir les loyers, mais ils disposent d’une plus grande latitude pour avoir recours à des acquisitions par endettement, augmentant ainsi leur espérance de retour sur investissement qui peut dépasser les 6% par an. Les OPCI professionnels peuvent également mettre en œuvre des stratégies d’investissement contracycliques telles que l’investissement dans les murs commerciaux ou l’hôtellerie. Contrairement aux SCPI, ces véhicules ne peuvent convenir qu’à une clientèle d’investisseurs capables d’apprécier ces stratégies d’investissement plus sophistiquées.

2/ Les FPCI sont des véhicules de placement permettant notamment de financer la réhabilitation de bâtiments obsolètes nécessitant d’être rénovés avant d’être remis sur le marché. Ces fonds peuvent avoir recours à un endettement de plus de 50% sur leurs acquisitions immobilières. Ils ont également la capacité d’investir dans des fonds de commerce, notamment dans le domaine de l’exploitation hôtelière ou des résidences gérées. Pour les investisseurs, l’espérance de rendement de ces produits est généralement supérieure à 10% par an en contrepartie d’un horizon d’investissement minimal d’au moins 5 ans. Les FPCI s’adressent à des investisseurs avertis du fait qu’ils supportent plusieurs risques, le principal d’entre eux étant le délai de revente des biens immobiliers une fois réhabilités.

Il est intéressant de soulever que les OPCI professionnels et les FPCI bénéficient généralement d’un meilleur rendement lorsque ces produits sont gérés par des sociétés de gestion agiles. Celles-ci peuvent en effet sélectionner des projets de toute taille, très qualitatifs, à forte rentabilité, sur lesquels les grandes sociétés de gestion ne peuvent pas se positionner du fait de leur taille qui les oblige à n’investir que dans des projets conséquents. Dans tous les cas, les OPCI professionnels et les FPCI ne s’adressent pas à tous les investisseurs : du fait de leur ticket d’entrée élevé, souvent de 100 000€, ce type de placement s’adresse principalement aux investisseurs professionnels ou assimilés professionnels.

 

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