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Immobilier commercial en Europe : Paris se maintient à la 6ème place, Londres en gagne 7 tandis que l’Allemagne trône en tête.

BB - Analyse du marché immobilier
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Lors de la 3ème conférence organisée par ULI France le 5 février à Paris, économistes, investisseurs et autres, notamment Serge Grzybowski, président directeur général d’Icade et Olivier Wigniolle, président d’Allianz Real Estate France, ont analysé l’édition européenne 2013 d’Emerging Trends in Real Estate Europe 2013, publication sur les tendances et les prévisions établie conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC.Le classement des 27 premières villes d’Europe place Munich en tête du tableau et Paris en 6ème  position.

La position de Paris se maintient mais l’écart se creuse entre les actifs « prime » du centre ville et les actifs secondaires périphériques :

- les investisseurs privés continuent de rechercher les actifs « trophées » et placent la sécurité du capital au-dessus du rendement ;

- le marché des bureaux suscite toutefois quelques inquiétudes : si le Paris QCA (Quartier Central des Affaires) résiste bien, le marché locatif d’Île-de-France et de La Défense est sous pression dans un contexte où les entreprises cherchent à réduire leurs coûts.

Les investisseurs immobiliers restent prudents, attentifs à la conjoncture difficile et aux capacités de financement réduites 

- 45% s’attendent à voir les valeurs stagner jusqu’en 2017.

- 43 % des entreprises estiment que le financement est devenu plus difficile en 2012.

- 56% prévoie une raréfaction des crédits pour le refinancement et les nouveaux investissements en 2013. Un pessimisme sensible au Portugal, en Grèce et au Benelux, avec également une réduction de la disponibilité du financement en Espagne, Italie et Turquie.

- 60% des entreprises au Royaume-Uni tablent en revanche sur un environnement de crédit inchangé, voire amélioré, et ce, bien que les banques hésitent encore à intervenir comme prêteurs uniques sur les transactions supérieures à 50 millions de livres sterling.

La crise de la zone euro pénalise les villes du sud et renforce les villes « refuge ».

Londres, considérée par beaucoup comme le site refuge ultime en Europe, est la ville qui enregistre la plus forte progression, se hissant à la troisième place du podium.

À l’inverse, les villes qui se classent en bas du tableau sont situées dans les pays au cœur de la crise de l’euro ou aux prises avec les répercussions de la crise financière de 2008, comme Athènes, Lisbonne, Dublin, Madrid et Barcelone.

Les 5 villes d’Europe qui devraient être les plus plébiscitées par les investisseurs de l’immobilier en 2013 

- Munich. marché fort et liquide, Munich attire les investisseurs à la recherche de sites fiables, capables de résister dans la tourmente économique. La capitale bavaroise présente un mélange d’occupants internationaux et de taille moyenne, et plusieurs de ses industries sont en plein essor (biotechnologie, environnement et médias). Avec un taux de vacance bas et une offre limitée, les investisseurs tablent sur une hausse du marché locatif en 2013,

- Berlin. Qualifiée de « Silicon Allee » en Europe, Berlin conforte sa réputation de plaque tournante des nouvelles technologies, avec plus de 15 000 entreprises de haute technologie générant 19 Mds€ de chiffre d’affaires annuel. L’afflux d’employés qualifiés a donné un coup de fouet à l’immobilier résidentiel et le marché des appartements de luxe progresse (Berlin-Mitte).

- Londres. La capitale britannique est l’une des villes qui progressent le plus en 2013,capitalisant sur son statut international de ville refuge. Certains estiment que la reprise des valeurs immobilières est arrivée à son terme, mais beaucoup voient des opportunités de niche, notamment dans le secteur résidentiel, où le très haut de gamme dans les plus beaux quartiers et le secteur du locatif privé, sous-exploité, emportent tous les suffrages. Les marchés des quartiers de bureaux de City et Canary Wharf continuent d’attirer les investisseurs à la recherche d’actifs « trophées ». Toutefois, le développement de nouveaux bureaux pour les entreprises de services financiers n’a plus la cote, du fait des suppressions d’emplois dans le secteur. Il existe des opportunités de développement pour les industries des technologies et de la création, en plein essor à Londres.

- Istanbul.  Reste la ville la plus cotée au rayon des villes « montantes ».Son potentiel immobilier bénéficie d’une croissance économique avec laquelle seule la Chine peut rivaliser et du facteur démographique de la population avec un âge moyen de 29 ans.

- Hambourg. La 2ème ville d’Allemagne attire les investisseurs pour son statut de valeur refuge : Hambourg bénéficie d’un mélange varié entre occupants internationaux et PME locales. Les investisseurs privilégient les bureaux, malgré un taux de rendement prime à son plus bas niveau depuis 2002 (4,75%), et sont prêts à payer le prix fort pour la stabilité qu’offre ce marché. Mais du fait d’une offre réduite, les actifs les plus intéressants se raréfient et certains investisseurs s’orientent désormais vers le secteur industriel.

Les opportunités 2013

- Cibler les sites à haute valeur ajoutée : les produits très haut de gamme sont peut-être difficiles à trouver, mais il existe des « îlots» dans les grandes villes qui attirent des entreprises du secteur TMT (technologies, médias et télécommunications) ou des sociétés du secteur de la création.

- Rechercher les actifs de type « investisseurs institutionnels » sur le marché : les banques ont tendance à céder des actifs nécessitant un investissement et une gestion opportuniste avant que les valeurs ne poursuivent leur baisse.

- Suivre les bonnes affaires en Irlande et Espagne : développer les bons contacts aux bons endroits. L’Irlande peut être surtout accessible via des prêteurs à l’exception de NAMA, tandis qu’en Espagne, c’est le moment d’entamer le dialogue avec de grands acteurs comme la SAREB.

- Saisir les opportunités des acheteurs d’actifs dévalorisés : acheter les emprunts et biens issus de grands portefeuilles acquis par des fonds opportunistes et mettre à profit son expertise de gestion pour accroître leur revenu et leur valeur.

- Investir dans le secteur du tourisme : l’Europe, destination clé pour les touristes chinois et autres pays émergents, il est intéressant de cibler les investissements sur les domaines du commerce, de l’hôtellerie et des loisirs.

- S’allier à un acteur local sur chaque marché : trouver une entreprise dans une ville de deuxième ordre, capable de vous indiquer où se trouvent les bonnes affaires, quels produits sont à privilégier (ou au contraire à éviter).

- Rénover les bâtiments en respectant les normes vertes : chercher des produits de qualité présentant quelques menus défauts et les transformer en biens « éco-responsables » et à hautes performances.

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