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[Tribune] Pourquoi s’intéresser aux OPPCI et aux FPCI immobiliers plutôt qu’aux SCPI ?

ER - Patrimoine et placements
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Par Bertrand Tourmente, fondateur d’Althos Patrimoine.

Les SCPI, auparavant plébiscitées par certains particuliers, ont commencé à connaître un désamour en fin d’année dernière. D’autres solutions de placements s’offrent néanmoins aux investisseurs désireux de faire fructifier leur patrimoine. L’époque de gloire des SCPI semble être révolue. Les chiffres publiés par l’ASPIM ce mois-ci montrent une progression de la collecte des SCPI sur l’ensemble de l’année 2017 par rapport à 2016, mais révèlent surtout une chute de 26% de cette collecte au second semestre 2017 face à la même période de l’année précédente. Le désintérêt progressif des investisseurs vis-à-vis de ces produits dans le contexte de mise en place de l’IFI semble être acté.

Il n’y a pas si longtemps, les SCPI étaient encore plébiscités par les épargnants : on se souvient par exemple qu’avec 5,5 Mds€ levés en 2016, la collecte des SCPI était en croissance de 30% par rapport à 2015. Ces produits étant pris en compte dans le calcul de l’IFI, contrairement à la plupart des autres placements financiers, l’intérêt des SCPI a nettement diminué et le désamour des investisseurs pour ces produits devrait logiquement s’amplifier en 2018. Pour les particuliers non soumis à l’IFI, les SCPI de rendement perdent également progressivement de leur intérêt du fait du tassement de leur rémunération. Supérieur à 5% il y a quelques années, le rendement moyen des SCPI est tombé à 4,43% en 2017, un phénomène lié à la dégradation de la qualité des biens acquis par les sociétés de gestion dans un contexte de pénurie de biens immobiliers en France éligibles à ce type de fonds. Ces véhicules sont donc touchés par le même syndrome que les fonds en euros d’assurance-vie dont la rémunération faiblit d’année en année en poussant les investisseurs à se tourner vers de nouvelles solutions d’investissement.


OPPCI et FPCI immobiliers : deux produits attractifs
- OPPCI : Organismes professionnels de placement collectif immobilier
- FPCI : Fonds professionnels de capital investissement en immobilier (à ne pas confondre avec les FCPI)

Dans une situation de baisse généralisée des rendements, peu de solutions évidentes s’offrent aux investisseurs à la recherche d’opportunités permettant de faire fructifier efficacement leur épargne. Certains placements relativement peu connus peuvent néanmoins répondre à ce défi.

- Les OPPCI font partie des quelques produits constituant une alternative intéressante aux SCPI. Contrairement aux OPCI (non professionnels), les OPPCI sont des fonds pouvant avoir recours à un crédit amortissable pour l’achat de biens immobiliers. Pour les investisseurs, cette caractéristique est particulièrement intéressante car elle permet d’assurer une revalorisation naturelle des parts au fur et à mesure du remboursement des dettes associées à l’achat des biens, même en l’absence de progression des prix du marché de l’immobilier. Mieux : ce même mécanisme amortit également à long terme l’effet d’une éventuelle baisse des prix de l’immobilier, celle-ci étant compensée par la revalorisation des parts liée au remboursement du crédit. Le taux de rendement annuel proposé par ces produits est ainsi supérieur à 6% tout en bénéficiant de frais inférieurs à ceux des SCPI. Ce type de placement reste néanmoins réservé à une clientèle aisée, le ticket d’entrée pour les OPPCI étant de 100 000€. Seul défaut : les OPPCI restent soumis à l’IFI.

- Les FPCI constituent une seconde alternative aux SCPI pour les investisseurs à la recherche de rendement. Ces produits ont pour caractéristique d’être des fonds de private equity finançant des opérations de marchands de biens. Les gérants de FPCI ont ainsi pour but d’acheter des biens immobiliers à des prix décotés, puis de les restructurer pour les revendre ensuite en dégageant une plus-value. En contrepartie d’une prise de risque plus importante, ces produits proposent des rendements élevés pouvant dépasser 8% par an. Contrairement aux OPPCI, les FPCI immobiliers ont l’avantage d’être exonérés d’IFI.

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