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Crédit immobilier : point de départ du délai de prescription de l'action en paiement du prêteur

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Par Maître Soline Doucet, Avocat du Cabinet Cornet Vincent Ségurel Paris

En matière de crédit immobilier, l'action du prêteur est soumise à l'article L. 137-2 du Code de la consommation selon lequel « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par 2 ans. » Le point de départ de ce délai de prescription biennale se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée, soit, dans le cas d'une action en paiement au titre d'un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé (Cass. 1ère civ., 9 juill. 2015 : n° 14-17.870 ; Cass. 1ère civ., 10 juill. 2014 : n° 13-15.511).

Par 4 arrêts du même jour, la Cour de cassation est venue opérer une précision majeure en matière de crédit immobilier. Un de ces arrêts est détaillé ci-dessous :

Dans son arrêt n°14-22.938 du 11 février 2016, il s'agissait d'une banque ayant consenti un crédit remboursable par mensualités.

Les emprunteurs ont été défaillants dans le remboursement des mensualités prévues dans le contrat de crédit à compter du 7 juillet 2009.

La banque avait prononcé la déchéance du terme le 24 février 2010, entraînant par là même l'exigibilité du capital restant dû.

Elle a par la suite assigné les emprunteurs en paiement le 7 février 2012.

Par arrêt du 27 mai 2014, la Cour d'appel de Chambéry a considéré qu'était recevable la demande de la banque en paiement de l'échéance du 7 février 2010, du capital restant dû au 24 février 2010 et de l'indemnité forfaitaire de 7% prévue à l'article 8 des conditions générales du prêt.

Les emprunteurs se sont pourvus en cassation, contestant cette recevabilité, considérant que le point de départ du délai de prescription biennale prévu par l'article L. 137-2 du Code de la consommation se situait, dans le cadre d'une action en paiement au titre d'un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Par arrêt du 11 février 2016, la Cour de cassation est venue apporter une précision importante pour l'application de cet article, en dissociant l'action en paiement du capital restant dû de l'action en paiement des mensualités du prêt.

Elle a ainsi considéré qu'en application des dispositions de l'article L. 137-2 du Code de la consommation, l'action en paiement des mensualités antérieures à celle du 7 février 2010, 2 ans avant la date de l'assignation, était prescrite.

En l'espèce, la Cour a confirmé que l'action de la banque en paiement des échéances comprises entre le 7 juillet 2009, date du premier impayé et le 7 février 2010, deux ans avant l'assignation était, de ce fait, irrecevable.

En revanche, la Cour de cassation a rappelé « qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».

Elle a donc considéré que l'action en paiement du capital restant dû n'était pas prescrite, l'action se prescrivant à compter de la date d'exigibilité du capital restant dû, en l'espèce le 24 février 2010, soit moins de 2 avant la date de l'assignation délivrée le 7 février 2012.

Cette dichotomie entre point de départ de la prescription de l'action en paiement des mensualités de remboursement du crédit et le point de départ de l'action en paiement du capital restant dû est favorable au prêteur car elle lui permet de préserver ses droits sur le capital restant dû et d'en obtenir le paiement quand bien même la première échéance impayée est antérieure de plus de deux ans.


Date à laquelle le prêteur se prévaut de la déchéance du terme du crédit

Une particulière attention doit donc être attachée à la date à laquelle le prêteur se prévaut de la déchéance du terme du crédit, cette date emportant l'exigibilité du capital restant dû et constituant donc le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement du capital.

Enfin, cet arrêt doit être rapproché de 3 arrêts du même jour dans lesquels la première chambre civile de la Cour de cassation affirme sa position sur ce point.

Le pourvoi n°14-29.539 a ainsi donné lieu à un arrêt dans lequel la Cour de cassation confirme le principe selon lequel « l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».

Les pourvois n°14-28.383 et n°14-27.143 ont quant à eux donné lieu à 2 arrêts dans lesquels la Cour de cassation fait application de ce principe en matière de recevabilité d'une action en saisie immobilière.

Elle a ainsi censuré la Cour d'appel d'Aix-en-Provence qui, dans 2 arrêts du 12 septembre 2014 et du 3 octobre 2014, avait retenu que la prescription était acquise lors de la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière, en prenant comme point de départ de la prescription le premier incident de paiement non régularisé se situant plus de 2 ans avant la délivrance du commandement, alors même que la déchéance du terme avait été prononcée moins de 2 ans avant la délivrance du commandement, date à laquelle la prescription n'était donc pas acquise.

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