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Enquête PAP (De Particulier à Particulier) sur les propriétaires-bailleurs : l’immobilier locatif, de la valeur refuge à l’investissement offensif de gestion de patrimoine

BB - Analyse du marché immobilier
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Résultats de l’enquête menée auprès des bailleurs privés français interrogés sur leur patrimoine immobilier, sur les raisons de leur investissement dans le locatif et sur leurs différents choix en matière de gestion de leur patrimoine.

Pour le bailleur privé, la retraite en ligne en de mire.

Le bailleur privé est plutôt un homme (61%) et généralement en couple (65%). Sans surprise, il est le plus souvent un cadre du privé (32,6%) ou retraité (24%). Ils sont un tiers à avoir acquis un bien locatif au cours des trois dernières années, et 60% au cours des six dernières années. 2010 aura été l’année la plus propice à l’investissement locatif avec 12.4% des bailleurs privés ayant investi cette année là (contre 10,7% en 2011 et 2012, ou encore 7,2% en 2009).

4 bailleurs privés sur 5 ont acquis leur bien dans le but de le louer.

Les bailleurs privés ne sont pas devenus bailleurs par le hasard d’une succession ou d’une mutation : 80% d’entre eux disent avoir acquis leur(s) bien(s) dans le but de le(s) louer, alors qu’ils n’étaient que 68% en 2004. Les motivations à l’investissement locatif sont diverses : constitution d’un patrimoine pour 40,5%, préparation d’un complément de revenus pour 30% et opportunité de défiscalisation pour 12,5%.

Les bailleurs ne se contentent pas d’un bien immobilier mais étendent leur patrimoine à deux (25%), trois, quatre ou cinq (33,5%), voire plus de six biens immobiliers (16%). Pour la détention de ces biens, ils privilégient toujours la détention en nom propre, qu’ils soient seuls ou en indivision. La part des modes de gestion plus sophistiqués va même en diminuant : ils ne sont plus que 1,89% à loger leur patrimoine au sein d’une SCI.

La proportion des revenus locatifs représente plus de 30% de leurs revenus pour plus d’un quart (26,8%). Une proportion qui peut sembler importante mais qui ne tient pas compte de la part consacrée au remboursement du crédit, alors que près de 80% des bailleurs privés ont fait appel à un emprunt pour boucler leur projet. 43% d’entre eux ont même utilisé un crédit pour financer 80% de leur achat, alors qu’en 2006 plus de la moitié des bailleurs finançaient leur acquisition à plus de 50% sur fonds propres.

Malgré la crise, l’immobilier apparaît toujours comme un investissement attractif.

Les bailleurs privés ne sont que 8,5% à réclamer de nouvelles incitations en faveur de l’investissement locatif et espèrent seulement un allègement des contraintes existantes, notamment en cas de défaillance de la part du locataire (11%) : crainte de ne pas pouvoir recouvrer leurs loyers impayés et se retrouver coincés dans cette situation pendant de trop longs délais.. Viennent ensuite l’allègement de la fiscalité (10.5%) et une suppression des taxes sociales (CSG, CRDS, etc.) pour 9,7%.

Quelles que soient les critiques que les bailleurs formulent quant à la situation économique, aux contraintes règlementaires ou au comportement du locataire, ils n’envisagent pas pour autant de se désengager de l’immobilier : seul un bailleur sur cinq a vendu ou envisage de vendre à bref délai tout ou partie de son patrimoine. Les raisons qui pourraient les pousser à vendre sont la fiscalité jugée trop lourde (19,6%), la trop faible rentabilité (18,3%), suivi par le besoin d’argent à (17,1%). Et près de deux tiers d’entre eux (64,7%) se disent prêt à placer à nouveau leur capital, s’ils en disposent, dans l’immobilier. Cette confiance dans l’immobilier locatif s’est légèrement dégradée depuis 2010, puisqu’à l’époque ils étaient plus de 72% à vouloir investir dans la pierre. Dans ces temps de morosité macro-économique et d’alourdissement de la fiscalité, ils admettent cependant pour 57% d’entre eux que la rentabilité de l’investissement a augmenté ou est restée stable.

 

 

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