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ISF Immobilier : aucune méthode d’évaluation imposée par l’administration fiscale

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Seul un guide de l’évaluation des biens est diffusé par l’administration.

Les commentaires et conseils de l’Ingénierie Patrimoniale de Edmond de Rothschild.


Le Principe

Les biens doivent être déclarés pour leur valeur vénale. La notion de valeur vénale est définie par la Cour de cassation comme le prix pouvant être obtenu pour le bien en cause sur le marché, en fonction du jeu de l’offre et de la demande, tenant compte de ses caractéristiques propres.
L’administration fiscale utilise comme moyens de comparaison la cession de biens intrinsèquement similaires, situés dans un secteur géographique proche du lieu de situation du bien (Cass. com. 24-06-1997).
Les méthodes d’évaluation sont nombreuses allant du prix moyen de l’hectare ou du m² à l’évaluation par les revenusgénérés par le bien immobilier.

A noter, si une tolérance légale de 10% relative à la sous-évaluation du bien existe,  lorsque la valeur déclarée est inférieure à 9/10ème de la valeur retenue par l’Administration fiscale les sanctions peuvent être :
- une majoration de l’impôt éludé de 0,40% par mois de retard
- une pénalité de 40% si la mauvaise foi du déclarant est établie


Les cas particuliers

1/ La résidence principale

Un abattement de 30% est applicable sur la valeur vénale de l’immeuble occupé à titre de résidence principale. Noter que les parts d’une SCI propriétaire de la résidence principale des associés, ne bénéficient pas de cet abattement.

2/ Les immeubles donnés en location

Lorsque le bien est loué à usage d’habitation principale par le locataire, l’acquéreur potentiel du bien ne peut pas en disposer immédiatement. En pratique, l’application des décotes suivantes serait tolérée par l’administration fiscale :
- Lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire, une décote pouvant aller de 10 à 40% pourrait être appliquée, selon les circonstances (la décote dépend notamment de la réglementation applicable au bail, ex : baux loi 1948…)
- Dans les autres cas (ex : baux commerciaux), une décote de l’ordre de 10  à 15% pourrait être appliquée.

3/ Biens indivis

La cession d’un bien indivis suppose que tous les co-indivisaires donnent leur accord pour céder le bien. Cette contrainte est susceptible de donner lieu à des situations de blocage. De plus, le nombre d’acquéreurs potentiels de quotes-parts indivises d’un bien est naturellement réduit.
Ces éléments sont de nature à justifier la dépréciation de la valeur du bien immobilier : la Cour d’appel de Paris a admis l’application d’une décote de 30% sur des biens immeubles détenus par deux co-indivisaires (CA Paris 4-12-2003 n°2002-07543).
Par ailleurs, la Cour de cassation a rendu un arrêt au terme duquel il a été admis de tenir compte de la perte de valeur vénale résultant de l’indivision qui existait entre plusieurs nus propriétaires (Cass com. 15-12-09 n°08-11.362). Cependant, cet arrêt ne précise pas le montant de la décote acceptée. En pratique, l’application d’un abattement de 20 à 30% semblerait admise.

4/ L’interdiction d’aliéner et le droit de retour

L’interdiction d’aliénerainsi que le droit de retourstipulés dans un acte de donation, restreignent le droit de propriété du donataire sur le bien. De ce fait, la question se pose de l’application d’une décote dans cette situation.Le TGI de Troyes a notamment validé l’application d’un abattement de 20% sur la valeur vénale d’un immeuble grevé d’un droit de retour et d’une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer (TGI Troyes 1-3-2000n°1998/02838). Toutefois, la Cour de cassation n’a pas confirmé cette décision en considérant que « la limiteapportée par le donateur au droit de disposer du bien donné n’affecte pas sa valeur vénale » (Cass. Com 6-2-2007 n°05-12.939).L’existence d’une interdiction d’aliéner ne justifie aucun abattement car le donateur peut seul lever cette clause.

5/ Le démembrement de propriété

La doctrine fiscale et la jurisprudence n’admettent l’application d’aucun abattement dans les situations de démembrement. L’usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien pour sa valeur de marché (Cass. com 27-10-09 n°08-11362).
Cependant, s’il existe une indivision entre les nus propriétaires, l’usufruitier, redevable de l’ISF, peut tenir compte d’une décote au titre de l’indivision (Cass. com 14-12-99 n°97-18810).

6/ Les parts de sociétés civiles immobilières

Les parts de sociétés civiles immobilières non cotées doivent être déclarées pour leur valeur vénale. Cependant, les restrictions imposées par les statuts (clauses d’agrément des nouveaux associés, droit de préemption des associés sur les cessions de parts par d’autres associés…) peuvent en pratique justifier une décote de l’ordre de 10 à 20%.

7/ Immeuble grevé d’une inscription d’hypothèque

L’hypothèque prise sur l’immeuble afin de garantir le paiement d’une dette n’est pas de nature à impacter la valeur vénale du bien immobilier (réponse Doligé : AN 3 avril 2000 n°40580).
D’autres facteurs de dépréciation de la valeur vénale peuvent exister comme l’obligation d’effectuer des travaux (exemple : ravalement prescrit par arrêté municipal, gros travaux prévus par la copropriété), la charge d’une servitude ou un changement de règlementation (telle que la mise aux normes d’un ascenseur).

L’évaluation des biens immobiliers au titre de l’ISF est donc un exercice délicat et non une science exacte. Il convient bien évidemment de faire preuve de mesure dans les décotes appliquées, d’autant qu’elles résultent la plupart du temps de jurisprudences et de « pratiques » tolérées par l’administration…

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