Connexion
/ Inscription
Mon espace

Déclaration ISF : un ultime conseil

ER - Patrimoine et placements
ABONNÉS

Appliquer les décotes légales pour ne pas surévaluer son patrimoine immobilier taxable : les conseils de Michel Brillat, Directeur de l’Ingénierie Patrimoniale chez CGP Entrepreneurs*.

 

Méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur « vénale » 
Pour déclarer un bien immobilier à l’ISF,il est nécessaire d’évaluer sa valeur vénale. Celle-ci correspond au prix du marché auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier. Elle dépend de caractéristiques « intrinsèques » comme l’emplacement, la superficie, la qualité de distribution des pièces s’il s’agit d’un logement, la qualité de la construction, etc. Elle dépend aussi de l’état du marché : s’il est actif, la valeur du bien croît alors que s’il est peu ou pas actif, celle-ci diminue.

Par comparaison…

La méthode préconisée, tant par l’Administration fiscale que par la jurisprudence, pour déterminer la valeur vénale d’un bien, est la méthode par comparaison. Il s’agit de prendre en compte les transactions similaires intervenues dans les 6 derniers mois ou, en cas de marché atone, dans les 2 ans précédents. Evidemment, il faut comparer son bien avec d’autres présentant des caractéristiques relativement équivalentes (même superficie, même zone géographique, même type de construction, etc.) et c’est toute la difficulté. Sauf à faire intervenir des professionnels de l’évaluation, les statistiques publiées par certains organismes comme le Crédit Foncier ou les Chambres des Notaires peuvent fournir une aide précieuse car elles indiquent une idée du prix moyen au m² selon la localisation, par exemple.
Attention toutefois : les moyennes de prix, si elles donnent une première idée de la cotation des emplacements, notamment, sont à prendre avec des pincettes. Chaque bien est différent, y compris - on l’a souvent constaté pour l’immobilier résidentiel - dans une même résidence.

… via la méthode du rendement…

Une autre méthode consiste à évaluer un bien en fonction du rendement locatif qu’il procure. Si l’on sait, par exemple, qu’un logement ou qu’un immeuble de bureaux dans tel quartier doit procurer aux investisseurs un rendement de 6%, il faut procéder au calcul suivant : si le bien est loué 60 000€ / an et que l’on considère qu’il rapporte du 6%, on peut estimer que ce bien vaut 1 million d’€. Cette méthode peut être utilisée pour l’évaluation des immeubles de rapportsi les trois conditions suivantes sont réunies : l’ensemble de l’immeuble est productif de revenus, ceux-ci présentent un caractère normal eu égard au marché local et le taux de capitalisation retenu ressort nettement de l’analyse du marché locatif.

… mais, dans tous les cas, en n’oubliant pas l’application des décotes justifiées

La méthode par comparaison ou la méthode par rendement locatif (on peut croiser les deux aussi, bien sûr) vont aider à déterminer la valeur vénale du bien, dans l’hypothèse où celui-ci est dans un état optimal et libre de tout occupant.
Mais cette valeur peut être dévaluée, en toute légalité, si le bien affiche des points négatifs comme la présence de plomb et d’amiante (en faible quantité) ou des travaux d’isolation à refaire par exemple…
Un bien proche d’une route très fréquentée ou d’un aéroport permet une décote tolérée de 15%, également (voir l'arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 19 Février 2013, n° 11/02916). De même, si le bien est loué, une décote de 20 à 25%, en moyenne, peut être appliquée (selon la durée du bail restant à courir). Exception : les biens placés sous un dispositif fiscal obligeant une location de plusieurs années (Le Pinel, par exemple) ne peuvent profiter de cette décote. En règle générale, plus le bail de location est long (pour des commerces, par exemple), plus la décote peut être forte.

Penser à appliquer ces décotes légales pour effectuer une déclaration de valeur non surévaluée est le bon réflexe que doivent avoir tous les contribuables ISF.

*CGP Entrepreneurs est filiale du Groupe UFF dédiée aux CGPI : http://www.cgpe.com/

 

 Comprendre l'économie durable pour s'y investir

 

Lire la suite...


Articles en relation

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
Plongée dans l’univers des investissements des entrepreneurs les plus accomplis

La 5ème édition de l'étude « Entrepreneurs BNP Paribas 2019 » de BNP Paribas Wealth Management publie les investissements privés préférés des investisseurs fortunés - les Entrepreneurs « Elite » - et les tendances qui façonnent leurs choix en matière d'allocation de leur portefeuille. Extrait de l'étude 1/ Les actions sont le premier choix de portefeuille des entrepreneurs Élite : en réagissant avec enthousiasme à la hausse des marchés boursiers, ils ont davantage investi en actions...

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
« European Sustainable Infrastructure Debt », investir dans la dette infrastructure

Lancé par NN Investment Partners (NN IP), le fonds NN (L) European Sustainable Infrastructure Debt* vient renforcer la gamme durable de NN IP et répond à la demande croissante d'investissement dans des actifs réels. La dette infrastructure est largement perçue par les investisseurs comme particulièrement attractive car elle offre des rendements convaincants, ajustés au risque, et présente par la même occasion des avantages sociaux, environnementaux et économiques, générés par les principaux...

ER - Patrimoine et placements
ABONNES
[Les entretiens d'Esteval] Mark Rogers, Montanaro AM

3 questions à Mark Rogers, gérant des fonds Montanaro European Midcap Fund et back-up manager du Better World Fund Vous avez rejoint l'équipe de Montanaro il y a près de 5 ans. Quel est l'état d'esprit qui anime les équipes de gestion ? Chez Montanaro, rien n'est blanc ou noir, nous privilégions en permanence la nuance en misant sur l'innovation et la formation. Il s'agit pour nous d'une quête permanente de savoir-faire en matière de gestion. Ensuite, pour l'implémentation, c'est un...