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Crowdfunding immobilier, une alternative pour les petits promoteurs…

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… et une nouvelle opportunité d’épargne pour les investisseurs qui doivent, toutefois, être bien informés sur ce qu’ils achètent et à quels professionnels ils s’adressent !

Par Mehdi Gaiji, Directeur général d’Inidev

L’immobilier version financement participatif est bien différent de l’immobilier locatif, placement traditionnel apprécié des épargnants. Participer à une opération de crowdfunding dans le domaine de la promotion immobilière résidentielle n’a rien à voir avec l’achat d’un logement dans ce même programme. Pour les investisseurs en crowdfunding, il s’agit de participer, au même titre que le promoteur, au montage de l’opération : recherche de foncier constructible, recherche du ou des acquéreurs, sélection des entreprises de BTP ayant pour mission la construction de la résidence, suivi de tous les aspects réglementaires…
Comme le promoteur professionnel, l’investisseur particulier va bénéficier, à la fin de l’opération, des bénéfices réalisés… ou pas. Mais en aucun cas, il est propriétaire d’un logement de la résidence.


Une alternative opportune pour les petits promoteurs…
La récente proposition d’Axelle Lemaire, Secrétaire d’Etat au numérique, sur l’opportunité d’un relèvement des plafonds d’investissement des particuliers sur les plateformes de financement participatif est une excellente idée. Le sujet sera tranché à l’automne, à l’occasion du 1er anniversaire de la création du cadre réglementaire du crowdfunding.

… et pour les épargnants, qui doivent toutefois être vigilants quant à ce qu’ils achètent
Le cadre juridique est opérant lorsque les investisseurs intègrent une société holding, répondant au règlement de l’AMF : posséder des sociétés par actions ayant pour vocation d’investir dans plusieurs projets de promotion immobilière. Dans cette situation, l’investisseur s’engage pour une durée initiale comprise entre 2 à 5 ans et participe à la promotion de divers projets (durée moyenne de 24 mois). Certaines sociétés présentent une fiscalité attachée attractive permettant de réduire son ISF ou son IR (dispositifs TEPA et Dutreil-Madelin).

Certains professionnels de l’immobilier surfent actuellement sur cette thématique en s’appropriant ce « label » vendeur. Par exemple, des parts de SCI sont proposées aux investisseurs en crowdfunding… Attention, si intégrer une SCI pour devenir copropriétaire de biens peut avoir son intérêt en soi, il ne faut pas tout mélanger. Collecter des fonds avec l’appellation financement participatif quand on est une société civile est-il légal ? L’agrément CIP* attribué aux plateformes de crowdequity est réservé aux sociétés par actions. Dans ce contexte, les SCI sortent de ce cadre.

Les règles sont différentes pour les professionnels ayant le statut IFP**. En effet, il leur est possible de prêter de l’argent à une société civile (notamment SCI). Toutefois, les associés d’une SCI demeurent responsables solidairement… Le mode de financement par SCI pose donc problème : légalité et responsabilité des associés.

Deux statuts réglementaires à privilégier : les IFP* et les CIP**, tous deux contrôlés par l’AMF, qui garantissent une connaissance approfondie de l’univers du financement participatif. La plupart des plateformes qui bénéficient de ces deux statuts sont adhérentes de la principale association « Financement Participatif France » regroupant plus de 130 plateformes.
* Intermédiaire en financement participatif
**Conseiller en Investissements Participatifs


Il existe également plusieurs autres statuts habilités à évoquer la terminologie crowdfunding auprès de leurs investisseurs.
Exemple : les professionnels détenant les statuts CIF*, PSI** ou IOBSP*** peuvent, en conformité avec leur cadre légal respectif, discuter de financement participatif avec leurs investisseurs.
Dans tous les cas, les contributeurs ont intérêt à se diriger vers des professionnels agréés pour pourvoir investir dans un cadre réglementaire formalisé et sécurisé.
* Conseiller en Investissements Financiers
** Prestataires de services d’investissement
*** Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement


Inidev : créée par les dirigeants du Groupe Horizon, société de conseil en investissement financier, Inidev est une plateforme de financement participatif et de capital-investissement, ancrée dans le mouvement de l’économie collaborative.
www.inidev.net

 

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