Les ménages le savent bien : leur logement principal, et plus généralement l’immobilier en direct, constitue l’essentiel de leur patrimoine, souvent 90% ou plus. Ce qu’ils savent moins c’est que la classe d’actifs reine dans l’esprit des bons pères de famille, l’immobilier, se décline. L’équipe de Kempen Capital Management s’est penchée sur les spécificités de chacun de ces sous-segments de la classe d’actifs immobilière et plus précisément sur celles des véhicules d’investissement disponibles, cotés ou non coté. Le groupe de gestion a d’ailleurs récemment publié un document de recherche interne dans lequel sont développés les principaux résultats de l’étude qui a été menée.
L’équipe mentionne plusieurs travaux universitaires qui montrent qu’immobilier coté et non coté répondent, à long terme, au même comportement, mais qu’à court terme une dynamique différente est observée.
Plus spécifiquement, l’immobilier coté présente :
- une corrélation avec les actions à court terme,
- une volatilité en rapport avec cette correlation,
- une liquidité élevée.
L’immobilier non coté, quant à lui, se distingue à court terme par :
- une diversification limitée,
- une transparence faible,
- une prime d’illiquidité.
Les niveaux de frais sont quant à eux difficiles à comparer. L’équipe de Kempen Capital Management suggère d’ailleurs que « les frais devraient être considérés par rapport aux rendements ». C’est ainsi que l’investisseur avisé pourra construire son portefeuille en combinant le meilleur des deux mondes et ainsi « augmenter leur ensemble d’opportunités d’investissement », soulignent les auteurs de l’étude. L’étude d’allocations variées dans des portefeuilles combinant immobilier coté et non coté montre que le rendement maximum est obtenu avec une allocation équilibrée. Plus précisément, le profil risque/rendement d’un portefeuille qui associe fonds d’immobilier coté et non coté permet donc, selon les cas, d’obtenir une réduction significative du risque annualisé par rapport à un portefeuille 100% investi en immobilier coté ou une surperformance sensible par rapport à un portefeuille 100% investi en immobilier non coté.
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